萬聯(lián)導(dǎo)讀
? ? ? ?在中國物流地產(chǎn)這片2萬億的藍(lán)海，以普洛斯為代表的國際企業(yè)早已在國內(nèi)站穩(wěn)腳跟，將大部分市場緊緊握在手，國內(nèi)企業(yè)如何才能順利突圍，甚至后來居上？
? ? ? ?于物流地產(chǎn)來說，去年應(yīng)該是一個洗牌開始的節(jié)點，最重要的信號是萬科、平安進(jìn)軍物流地產(chǎn)市場。
? ? ? ?綠地集團(tuán)、萬通控股、華夏幸福、合生創(chuàng)展等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商近年來也陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)也在加緊跑馬圈地。
? ? ? ?普洛斯預(yù)測，未來15年內(nèi)，中國的物流倉儲面積將達(dá)到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設(shè)施的市場規(guī)模將超過2.5萬億美元。資料顯示：目前以普洛斯為標(biāo)桿的國際性物流地產(chǎn)商在市場中依然占據(jù)了大部分份額，其中普洛斯以超過55%的市場占有率遙遙領(lǐng)先。
? ? ? ?起步晚、土地資源稀缺、運作經(jīng)驗欠缺等因素將制約萬科、平安們趕超行業(yè)領(lǐng)頭羊。國內(nèi)企業(yè)想要在被外資幾乎壟斷的物流地產(chǎn)行業(yè)有所作為，需要的不僅僅是金錢和經(jīng)驗，更多的是認(rèn)知和思維模式。
國內(nèi)現(xiàn)代化物流的投資現(xiàn)狀
? ? ? ?目前來看，除了以普洛斯為代表的國際物流龍頭企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)在這條路上走得一直頗為不順，但自從去年開始，萬科、平安、菜鳥包括京東等多家企業(yè)分別先后涉足，企圖蠶食這塊萬億大蛋糕。
? ? ? ?這其中，萬科更表示，因為具備更加專業(yè)的投資團(tuán)隊、更廣泛的布局、規(guī)?；牡禺a(chǎn)協(xié)同優(yōu)勢。與電商相比，萬科的平臺將更加開放，開發(fā)運營能力更加專業(yè)聚焦。
? ? ? ?以最具代表性的萬科物流為例，萬科做物流地產(chǎn)的思路較為西化，引入美國黑石，未來還有可能與鐵獅門合作整合上下游資源。2016 年 1-5 月，萬科新增物流地產(chǎn)項目 7 個，新增物流地產(chǎn)建面 52.8 萬平方米，超過 2015 年全年水平， 在房企中更是無出其右者。除了土地儲備以外，萬科管理上也借鑒普洛斯，以拿地蓋房為基礎(chǔ)，上游引入基金、下游穩(wěn)住商戶，用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商。
萬科物流地產(chǎn)項目建面比較
? ? ? ?雖然開發(fā)商們摩拳擦掌躍躍欲試，但這依然無法改變我國物流地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，數(shù)據(jù)顯示，在美國人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達(dá)到了5平方米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。未來伴隨零售消費升級、電商快速發(fā)展，中國物流地產(chǎn)發(fā)展需求量巨大，但是卻缺乏更高效的手段、措施以及開發(fā)商。
投資者們目前最大的困境
? ? ? ?縱觀2015年中國物流市場整體表現(xiàn)，呈現(xiàn)出參與者不斷增加，令物流地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應(yīng)求，但土地供應(yīng)緊縮；
? ? ? ?相比之下，二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風(fēng)險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，國內(nèi)企業(yè)到底如何才能重新獲得競爭優(yōu)勢呢？
一線城市物流地產(chǎn)回報率趨勢圖?
? ? ? ?1．政府意識
? ? ? ?若干年前，國內(nèi)物流地產(chǎn)做得比較雜亂，沒有稅收、租金又低，廉價出讓了很多土地，致使大部分地方政府對物流地產(chǎn)敬而遠(yuǎn)之。所以首先要打通政府這個門檻，只有政府意識到物流地產(chǎn)帶來的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)，才能調(diào)動積極性，更愿意將土地調(diào)配給物流地產(chǎn)行業(yè)并推動其發(fā)展。
? ? ? ?2．拿地瓶頸
? ? ? ?應(yīng)該說，這是目前國內(nèi)所有物流地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。物流地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)，每一個企業(yè)的配送需求基本固定。規(guī)?；_發(fā)需要更多的土地，在一些非理性供應(yīng)工業(yè)倉儲用地的城市，拿地已經(jīng)普遍非常困難，一線城市更是好地難求。
? ? ? ?3．思維困境
? ? ? ?與國外成熟的物流體系相比，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。由于投資管理方式的不穩(wěn)定性，不同企業(yè)進(jìn)入行業(yè)的側(cè)重點也不同，不同程度會影響開發(fā)運營。開發(fā)商們只有將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運作緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，將市場細(xì)分，才能了解整個市場，實現(xiàn)有效運作。
? ? ? ?4． 資本剿殺
? ? ? ?相比于房地產(chǎn)其他行業(yè)，物流地產(chǎn)的風(fēng)險較低收益穩(wěn)定，很多資本方不以為意。所以如何通過專業(yè)的資本化運作把產(chǎn)品變現(xiàn)才是各大企業(yè)競爭的最終利器。用靈活有效的資本運作獲得充裕資金，提供資金支持和財務(wù)保障，利用自有資本實現(xiàn)一定規(guī)模的開發(fā)資本鏈，獲得預(yù)期收益。
總結(jié)
? ? ? ?雖然發(fā)展時間并不長，但由于巨大的利潤空間和成長前景，國內(nèi)物流地產(chǎn)會面臨許多機(jī)遇和困境，如果還想著靠租金收益活下去，那就大錯特錯了，其最終的競爭還是在資本運作方面。通過運營多個項目打包成的資產(chǎn)包，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資產(chǎn)包形成良性狀態(tài)之后通過資本化的途徑把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)，這才是最佳路徑。因此，對于萬科、平安等物流地產(chǎn)開發(fā)商來說，打造一支高質(zhì)量的資產(chǎn)運營團(tuán)隊是一個極其重要的事情。?
? ? ? ?在中國物流地產(chǎn)這片2萬億的藍(lán)海，以普洛斯為代表的國際企業(yè)早已在國內(nèi)站穩(wěn)腳跟，將大部分市場緊緊握在手，國內(nèi)企業(yè)如何才能順利突圍，甚至后來居上？
? ? ? ?于物流地產(chǎn)來說，去年應(yīng)該是一個洗牌開始的節(jié)點，最重要的信號是萬科、平安進(jìn)軍物流地產(chǎn)市場。
? ? ? ?綠地集團(tuán)、萬通控股、華夏幸福、合生創(chuàng)展等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商近年來也陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)也在加緊跑馬圈地。
? ? ? ?普洛斯預(yù)測，未來15年內(nèi)，中國的物流倉儲面積將達(dá)到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設(shè)施的市場規(guī)模將超過2.5萬億美元。資料顯示：目前以普洛斯為標(biāo)桿的國際性物流地產(chǎn)商在市場中依然占據(jù)了大部分份額，其中普洛斯以超過55%的市場占有率遙遙領(lǐng)先。
? ? ? ?起步晚、土地資源稀缺、運作經(jīng)驗欠缺等因素將制約萬科、平安們趕超行業(yè)領(lǐng)頭羊。國內(nèi)企業(yè)想要在被外資幾乎壟斷的物流地產(chǎn)行業(yè)有所作為，需要的不僅僅是金錢和經(jīng)驗，更多的是認(rèn)知和思維模式。
國內(nèi)現(xiàn)代化物流的投資現(xiàn)狀
? ? ? ?目前來看，除了以普洛斯為代表的國際物流龍頭企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)在這條路上走得一直頗為不順，但自從去年開始，萬科、平安、菜鳥包括京東等多家企業(yè)分別先后涉足，企圖蠶食這塊萬億大蛋糕。
? ? ? ?這其中，萬科更表示，因為具備更加專業(yè)的投資團(tuán)隊、更廣泛的布局、規(guī)?；牡禺a(chǎn)協(xié)同優(yōu)勢。與電商相比，萬科的平臺將更加開放，開發(fā)運營能力更加專業(yè)聚焦。
? ? ? ?以最具代表性的萬科物流為例，萬科做物流地產(chǎn)的思路較為西化，引入美國黑石，未來還有可能與鐵獅門合作整合上下游資源。2016 年 1-5 月，萬科新增物流地產(chǎn)項目 7 個，新增物流地產(chǎn)建面 52.8 萬平方米，超過 2015 年全年水平， 在房企中更是無出其右者。除了土地儲備以外，萬科管理上也借鑒普洛斯，以拿地蓋房為基礎(chǔ)，上游引入基金、下游穩(wěn)住商戶，用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商。
萬科物流地產(chǎn)項目建面比較
? ? ? ?雖然開發(fā)商們摩拳擦掌躍躍欲試，但這依然無法改變我國物流地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，數(shù)據(jù)顯示，在美國人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達(dá)到了5平方米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。未來伴隨零售消費升級、電商快速發(fā)展，中國物流地產(chǎn)發(fā)展需求量巨大，但是卻缺乏更高效的手段、措施以及開發(fā)商。
投資者們目前最大的困境
? ? ? ?縱觀2015年中國物流市場整體表現(xiàn)，呈現(xiàn)出參與者不斷增加，令物流地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應(yīng)求，但土地供應(yīng)緊縮；
? ? ? ?相比之下，二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風(fēng)險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，國內(nèi)企業(yè)到底如何才能重新獲得競爭優(yōu)勢呢？
一線城市物流地產(chǎn)回報率趨勢圖?
? ? ? ?1．政府意識
? ? ? ?若干年前，國內(nèi)物流地產(chǎn)做得比較雜亂，沒有稅收、租金又低，廉價出讓了很多土地，致使大部分地方政府對物流地產(chǎn)敬而遠(yuǎn)之。所以首先要打通政府這個門檻，只有政府意識到物流地產(chǎn)帶來的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)，才能調(diào)動積極性，更愿意將土地調(diào)配給物流地產(chǎn)行業(yè)并推動其發(fā)展。
? ? ? ?2．拿地瓶頸
? ? ? ?應(yīng)該說，這是目前國內(nèi)所有物流地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。物流地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)，每一個企業(yè)的配送需求基本固定。規(guī)?；_發(fā)需要更多的土地，在一些非理性供應(yīng)工業(yè)倉儲用地的城市，拿地已經(jīng)普遍非常困難，一線城市更是好地難求。
? ? ? ?3．思維困境
? ? ? ?與國外成熟的物流體系相比，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。由于投資管理方式的不穩(wěn)定性，不同企業(yè)進(jìn)入行業(yè)的側(cè)重點也不同，不同程度會影響開發(fā)運營。開發(fā)商們只有將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運作緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，將市場細(xì)分，才能了解整個市場，實現(xiàn)有效運作。
? ? ? ?4． 資本剿殺
? ? ? ?相比于房地產(chǎn)其他行業(yè)，物流地產(chǎn)的風(fēng)險較低收益穩(wěn)定，很多資本方不以為意。所以如何通過專業(yè)的資本化運作把產(chǎn)品變現(xiàn)才是各大企業(yè)競爭的最終利器。用靈活有效的資本運作獲得充裕資金，提供資金支持和財務(wù)保障，利用自有資本實現(xiàn)一定規(guī)模的開發(fā)資本鏈，獲得預(yù)期收益。
總結(jié)
? ? ? ?雖然發(fā)展時間并不長，但由于巨大的利潤空間和成長前景，國內(nèi)物流地產(chǎn)會面臨許多機(jī)遇和困境，如果還想著靠租金收益活下去，那就大錯特錯了，其最終的競爭還是在資本運作方面。通過運營多個項目打包成的資產(chǎn)包，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資產(chǎn)包形成良性狀態(tài)之后通過資本化的途徑把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)，這才是最佳路徑。因此，對于萬科、平安等物流地產(chǎn)開發(fā)商來說，打造一支高質(zhì)量的資產(chǎn)運營團(tuán)隊是一個極其重要的事情。?
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