1760年，世界歷史經(jīng)歷了一個(gè)重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著工業(yè)革命的發(fā)展和手工生產(chǎn)方法向新興機(jī)器制造工藝的過渡，人們的日常生活發(fā)生了翻天覆地的變化，生活水平得到了極大的提升。
在新冠疫情的限制下，大多數(shù)實(shí)體店被迫關(guān)閉或改變運(yùn)營模式，電子商務(wù)對(duì)于謀求增長的企業(yè)變得更重要。如今，比以往任何時(shí)候都更重要的是，無論是作為物流地產(chǎn)的業(yè)主、投資者、用戶還是運(yùn)營商，必須要認(rèn)識(shí)到科技正在創(chuàng)造新的消費(fèi)者類型，并影響著物流地產(chǎn)及供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。
消費(fèi)者習(xí)慣和行為
過去十幾年，消費(fèi)者的期望和行為發(fā)生了巨大的變化。在新興科技的賦能和推動(dòng)下，新一代的消費(fèi)者應(yīng)運(yùn)而生，他們希望足不出戶，便可買到需要的服務(wù)和產(chǎn)品。這些新一代消費(fèi)者渴望獲得沉浸式的品牌體驗(yàn)，并且與商家進(jìn)行虛擬但體驗(yàn)更好的互動(dòng)服務(wù)，這樣的需求對(duì)整個(gè)價(jià)值鏈都具有重大的影響和意義。
深入理解不斷變化的消費(fèi)者畫像和消費(fèi)行為模式對(duì)打造面向未來的物流地產(chǎn)至關(guān)重要，因?yàn)檫@些因素將會(huì)越來越多地影響物業(yè)的位置、設(shè)計(jì)和科技基礎(chǔ)設(shè)施。消費(fèi)者正在日益邁向數(shù)字化的世界。受近期疫情影響，全球網(wǎng)購家庭數(shù)量達(dá)到新高。
預(yù)計(jì)到2023年，零售電商的銷售額在全球零售總額中的占比將超過20%；在全球市場上，中國電商的滲透率*最高，達(dá)到37%。
新一代消費(fèi)者有哪些特征？
追求即時(shí)的滿足
消費(fèi)者越來越有辨識(shí)能力，更加追求即時(shí)性和靈活性。他們希望能夠購買任何地方任何商家的任何產(chǎn)品，并且決定付款方式和付款時(shí)間。追求即時(shí)滿足在千禧一代中尤為普遍，而“先買后付”的日益流行更是支撐了這一需求，通過京東白條等互聯(lián)網(wǎng)信用支付產(chǎn)品，消費(fèi)者可以先購買產(chǎn)品，后進(jìn)行付款。
有比價(jià)能力
如今豐富信息觸手可得，消費(fèi)者能夠做出更加明智的購買決定。65%的消費(fèi)者使用智能手機(jī)進(jìn)行比價(jià)。消費(fèi)者越來越強(qiáng)的比價(jià)能力也使他們?cè)絹碓胶鲆暺放啤?/span>
購物時(shí)間靈活
數(shù)字和移動(dòng)技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)將傳統(tǒng)的線下購買路徑逐漸演變?yōu)橐环N錯(cuò)綜復(fù)雜的活動(dòng)網(wǎng)。消費(fèi)者如今可通過他們選擇的任何渠道購買商品——他們可以在實(shí)體店或網(wǎng)上商店購買，也可通過移動(dòng)終端或社交媒體進(jìn)行線上購買線下自提。零售商緊跟消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的改變，即人們?cè)絹碓蕉嘣谏缃幻襟w平臺(tái)購物，零售商在圖片或視頻上添加購物標(biāo)簽并且推廣在平臺(tái)app內(nèi)的支付。
精于數(shù)字技術(shù)
消費(fèi)者日益增強(qiáng)的數(shù)字素養(yǎng)反映在了他們的網(wǎng)購行為上，越來越多的 消費(fèi)者使用手機(jī)進(jìn)行網(wǎng)購。根據(jù)阿里巴巴公布的數(shù)據(jù)，自2017年起雙十一交易額中，移動(dòng)端的占比就超過了90%，并且每年持續(xù)增長。
想要獲得無縫消費(fèi)體驗(yàn)
在整個(gè)購買生命周期中，消費(fèi)者對(duì)“速度和方便”的期望越來越高，他們 希望零售商能夠?yàn)樗麄兲峁o縫的體驗(yàn)。從網(wǎng)上消費(fèi)到產(chǎn)品發(fā)貨，再到產(chǎn)品的退貨流程，他們都希望獲得便捷且快速的消費(fèi)體驗(yàn)。及時(shí)便捷的發(fā)貨已經(jīng)成為在線消費(fèi)者的一項(xiàng)重要考量。他們?cè)絹碓蕉嗟叵ＭW(wǎng)購產(chǎn)品能夠在最適合他們的地點(diǎn)和時(shí)間發(fā)貨，并且能夠?qū)崟r(shí)追蹤發(fā)貨信息。
企業(yè)在如何應(yīng)對(duì)？
零售商采用各種策略，以迎合現(xiàn)代消費(fèi)者及其全新的購物模式。
采取全渠道的方法
電商行業(yè)的發(fā)展意味著零售業(yè)格局需要具有適應(yīng)力。越來越多的實(shí)體店在繼續(xù)打造線下與線上的融合。近幾年，沃爾瑪成為了京東的股東，蘇寧收購家樂福、大潤發(fā)賣給了阿里巴巴。這些合作或是收購案進(jìn)一步反映出，消費(fèi)者仍然希望擁有店內(nèi)購物選項(xiàng)， 而采用無縫式的多渠道方法是繼續(xù)提高市場份額的最佳方式。零售商通過推出“線上購物、線下取貨”等數(shù)字化體驗(yàn)，強(qiáng)化了傳統(tǒng)的店內(nèi)體驗(yàn)。消費(fèi)者可通過他們所選擇的任何渠道，買到這些傳統(tǒng)零售商的產(chǎn)品。他們可以逛實(shí)體店，可以網(wǎng)上購物，也可以采用線上選貨、線下取貨的模式。
開發(fā)商和業(yè)主的應(yīng)對(duì)
在選擇新的物流載體時(shí)，不斷變化的消費(fèi)者行為、客戶期望、全渠道、履行及交付/物流策略仍然是主要準(zhǔn)則。
不過，開發(fā)新的物流設(shè)施時(shí)，層出不窮的新技術(shù)、定制的倉儲(chǔ)/履單解決方案以及電子商務(wù)的運(yùn)輸功能，這些都在推高新建物業(yè)過時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前正在開發(fā)中的大多數(shù)新物業(yè)都屬于投資產(chǎn)品，普遍依據(jù)的是通用的設(shè)計(jì)原則，創(chuàng)新有限。預(yù)期運(yùn)營效率的變化速度以及新租戶的靈活性和復(fù)雜性，使得很多開發(fā)商和業(yè)主重新評(píng)估其業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。其中可能包括，設(shè)計(jì)新產(chǎn)品時(shí)采用更具可持續(xù)性的方案，以及更注重理解終端用戶的業(yè)務(wù)運(yùn)營模式。
下面列出了新興趨勢(shì)、電子商務(wù)和全渠道現(xiàn)象正在影響的地產(chǎn)類型以及主要的戰(zhàn)略聚焦點(diǎn)：
? 儲(chǔ)存型配送中心 - 港口和戰(zhàn)略位置
? 集運(yùn)倉庫 - 省會(huì)城市，戰(zhàn)略位置
? 履單/電子商務(wù)設(shè)施 - 戰(zhàn)略位置，主要交通網(wǎng)
? “最后一公里”物流設(shè)施 - 小型/靈活型設(shè)施，緊鄰顧客，城市/郊區(qū)位置，線上下單和取貨，逆向物流
物流板塊的科技與創(chuàng)新
雖然物流建筑的基本面越來越趨于定制化。
新的物流倉儲(chǔ)建筑在設(shè)計(jì)上會(huì)根據(jù)企業(yè)的供應(yīng)鏈需求及其技術(shù)和客戶需求進(jìn)行定制，這一點(diǎn)在機(jī)器人和自動(dòng)化設(shè)備的采用上最為突出。
供應(yīng)鏈的運(yùn)作因產(chǎn)品而異， 例如食品配送和時(shí)裝，在保留產(chǎn)品通用性的前提下，在設(shè)計(jì)上盡可能使倉庫使用方的運(yùn)作效率最大化便于配送給顧客。
新的物流建筑在設(shè)計(jì)上需要考慮以下主要因素，這樣在開發(fā)時(shí)才能最大程度降低過時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)：
? 考慮運(yùn)輸車輛進(jìn)入和使用物流設(shè)施的方式、車輛運(yùn)行高峰期的影響、車輛排隊(duì)以及現(xiàn)場交通管理策略；
? 設(shè)施內(nèi)的員工/作業(yè)人員變化和所需的作業(yè)功能：工作區(qū)附近的便利設(shè)施、員工出入口要求（包括相關(guān)安全性和功能性的）、現(xiàn)場停車和/或公共交通?？繀^(qū)域及容納能力、單獨(dú)考量倉庫高頻作業(yè)區(qū)的人員入口/通道要求；
? 能夠提供集成的高質(zhì)量技術(shù)和數(shù)字解決方案，包括指定服務(wù)器/數(shù)據(jù)機(jī)房的電源進(jìn)線、信息源多樣性、庫區(qū)主干網(wǎng)、基層建筑BMS/WHMS系統(tǒng)和備用發(fā)電機(jī)。
倉庫和配送中心規(guī)模不斷增長
過去十年，電商運(yùn)營需要更大面積來放置不斷增長的存貨和獲得更 高的效率，因此倉庫和配送設(shè)施的規(guī)模也大幅增長。新建倉庫和配送設(shè)施均配備下卸貨平臺(tái)和卷簾門，可提高吞吐效率，并且同時(shí)進(jìn)行多個(gè)發(fā)貨和調(diào)度任務(wù)。這些大型設(shè)施所帶來的效率還可直接節(jié)省消費(fèi)品的“進(jìn)店成本”。
清潔能源技術(shù)在考慮可持續(xù)性的前提下，能源使用情況是衡量效率的又一個(gè)指標(biāo)。未來的倉庫很可能會(huì)一年365天、一周7天、一天24小時(shí)全天候運(yùn)轉(zhuǎn)，因此減少用電及其它公用事業(yè)消耗是一個(gè)重要的考慮層面。利用替代能源實(shí)現(xiàn)碳中和作業(yè)是倉庫建設(shè)的必然趨勢(shì)，因此在現(xiàn)代建筑中，清潔能源發(fā)電裝置（例如太陽能板以及仍屬于新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)力發(fā)電）會(huì)被越來越多地用于照明和采暖。能夠儲(chǔ)存電能并轉(zhuǎn)移未使用電能的電動(dòng)車充電裝置，將會(huì)成為最常見的裝備。
近市區(qū)位置倉庫的涌現(xiàn)提供了按需交付的“最后一公里”解決方案
主要參與者不斷發(fā)展著新的零售供應(yīng)鏈解決方案和基礎(chǔ)設(shè)施，幫助商家將其存貨放在更靠近消費(fèi)者的地方，并提供具有即時(shí)配送能力的按需交付網(wǎng)絡(luò)。這些物流設(shè)施正在不斷涌現(xiàn)。盡管這些小型設(shè)施可能面積僅有1,000-3,000平方米，而且位于靠近消費(fèi)者的城市區(qū)域，但是它們卻需要有大型集運(yùn)分撥中心一樣的功能，
包括：
? 車輛出入能力，包括半掛車、輕卡、廂式送貨車、電瓶車以及消費(fèi)者“線上下單&線下取貨”的能力；
? 24/7全天候作業(yè)，以及高人員配比考量；
? 潛在的共享/協(xié)同作業(yè)需求；
? 與開發(fā)商和業(yè)主所簽訂的商業(yè)條款的靈活性；
? 新興技術(shù)、機(jī)械化和自動(dòng)化的融合。
自動(dòng)化的采用改變了倉庫和配送中心的設(shè)計(jì)，提高內(nèi)部凈空高度和升級(jí)地面承載能力變的越來越普遍。作為衡量物流總體成本效益的一種基本方式，最大限度地利用倉庫內(nèi)的昂貴空間是一個(gè)重要目標(biāo)，也是這一趨勢(shì)背后的推動(dòng)因素?，F(xiàn)在若干倉庫開發(fā)商已經(jīng)把凈高的建造標(biāo)準(zhǔn)從十年前的9米提升到了10.5米，足夠高的高凈高可支撐高效的貨架布局以及增加的托盤儲(chǔ)存解決方案。
這樣的設(shè)計(jì)提高了儲(chǔ)存密度，并且減少了內(nèi)部行程距離，大大節(jié)約了作業(yè)成本，同時(shí)也簡化了訂單的分揀流程。
倉庫和配送中心在建筑設(shè)計(jì)上的其它優(yōu)化包括：采用2:1的 建筑布局比例（長寬比），增加通道門和凹進(jìn)式平臺(tái)，員工設(shè)施靠近作業(yè)/工作區(qū)，采用單向交通，以及升級(jí)物料搬運(yùn)設(shè)備。倉儲(chǔ)和配送設(shè)施的設(shè)計(jì)優(yōu)化和自動(dòng)化降低了人工成本和能耗，進(jìn)一步節(jié)約了企業(yè)向消費(fèi)者的發(fā)貨成本。
地理位置
除在物流作業(yè)和資產(chǎn)功能中融入最佳設(shè)計(jì)和科技元素外，企業(yè)還需要戰(zhàn)略性地考慮進(jìn)出貨倉和履單中心的地理位置和配置，以支撐高效且有效的供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)。倉庫和分撥中心的位置對(duì)供應(yīng)鏈的效率至關(guān)重要，因此，務(wù)必要考慮這些物業(yè)是否靠近與供應(yīng)鏈樞紐及要求相關(guān)的供需節(jié)點(diǎn)，確保進(jìn)出運(yùn)輸作業(yè)期間能夠?qū)崿F(xiàn)更加流暢且高效的貨物流轉(zhuǎn)。
不過，主要問題在于倉庫和集運(yùn)分撥中心是否足夠靠近消費(fèi)者，可以實(shí)現(xiàn)最快的產(chǎn)品交付。人口決定著分撥和集運(yùn)中心的選址，因?yàn)樗砹私K端客戶的集中度。選址背后是對(duì)降低運(yùn)輸成本的需求，尤其是最后一公里的交付，在物流總成本里這一部分通常占最大頭。因此，服務(wù)人口密集的城市中心的倉庫業(yè)主正在考慮進(jìn)一步靠近終端客戶，以避免長途運(yùn)輸和日益嚴(yán)重的交通擁堵，同時(shí)也要靠近主要的物流樞紐，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
靠近主要基礎(chǔ)設(shè)施
將配送設(shè)施選在靠近港口、鐵路和公路等基礎(chǔ)設(shè)施仍然是建立高效供應(yīng)鏈和確保商品在生產(chǎn)源、消費(fèi)目的地以及配送中心之間及時(shí)流動(dòng)的關(guān)鍵要素。盡管鐵路基礎(chǔ)設(shè)施的使用在增長，在從港口（和機(jī)場）設(shè)施向外運(yùn)輸?shù)倪^程中，卡車仍然占據(jù)著最大的貨運(yùn)量。
從配送中心到履單中心和消費(fèi)者，良好的公路連通性對(duì)商品的高效流轉(zhuǎn)同樣至關(guān)重要。因此，對(duì)于尋找新倉庫設(shè)施和配送中心的零售商，公路基礎(chǔ)設(shè)施完善的位置仍將會(huì)是它們追逐的目標(biāo)。
科技
適應(yīng)力是確保物流地產(chǎn)與時(shí)俱進(jìn)的關(guān)鍵。物流地產(chǎn)能否有效地做出調(diào)整以適應(yīng)當(dāng)前和未來的技術(shù)發(fā)展，這取決于為租戶提供的優(yōu)質(zhì)骨干服務(wù)。物業(yè)設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施都需要與租戶采用的技術(shù)進(jìn)行整合，以快速有效地將產(chǎn)品運(yùn)送到終端消費(fèi)者手中。新冠疫情危機(jī)迫使企業(yè)不得不加速成熟，而這可能會(huì)轉(zhuǎn)化為效率和響應(yīng)力的提高。前瞻性地提早布局新技術(shù)可為物流地產(chǎn)的業(yè)主和租戶帶來巨大效益。想要最大化運(yùn)營效率和效能，務(wù)必要了解影響未來物流地產(chǎn)格局的基礎(chǔ)和新興技術(shù)，并且評(píng)估采用這些技術(shù)的適宜性。
倉庫自動(dòng)化
企業(yè)倉庫的作業(yè)環(huán)境普遍存在服務(wù)、效率以及其它問題，靠人工操作的系統(tǒng)已無法繼續(xù)支撐，在此之外，日益增加的復(fù)雜性也是這些倉庫所面臨的挑戰(zhàn)。自動(dòng)化迫在眉睫，倉庫希望通過這一舉措大幅提升安全性、掌控力、精確性、生產(chǎn)力、可預(yù)測(cè)性以及空間效率。將人為干預(yù)降到最低是倉庫貨物裝卸的趨勢(shì)，采用自動(dòng)化可促進(jìn)實(shí)現(xiàn)從進(jìn)貨到出貨的無縫流程。
自動(dòng)化是實(shí)現(xiàn)倉庫作業(yè)蛻變的解決方案，它可以成倍地提高手動(dòng)和重復(fù)任務(wù)的效率。自動(dòng)化系統(tǒng)和選項(xiàng)雖然多樣，但是它們都有一個(gè)共同的使命，就是簡化并轉(zhuǎn)變當(dāng)前勞動(dòng)最密集的活動(dòng)，例如分揀和包裝。
未來10年，自動(dòng)化轉(zhuǎn)型預(yù)計(jì)將創(chuàng)造數(shù)以百計(jì)的工程師和技術(shù)員類白領(lǐng)工作。我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)自動(dòng)化的采用會(huì)激增。根據(jù)2019年eft交通運(yùn)輸調(diào)查報(bào)告，有55%的企業(yè)目前在進(jìn)行自動(dòng)化的投資。必須要強(qiáng)調(diào)的是，并不存在“一刀切”的自動(dòng)化解決方案，企業(yè)需要根據(jù)很多變量來選擇正確的方案，例如產(chǎn)品尺寸和重量、進(jìn)貨運(yùn)輸情況、需求量、庫存政策、訂單情況等等。
進(jìn)出貨裝卸
? 伸縮輸送機(jī)：為進(jìn)出倉庫的紙箱和貨品提供一種符合人體工學(xué)且高效的散貨裝卸方式。貨物裝卸時(shí)，這類設(shè)備可在集裝箱中進(jìn)行伸縮操作。
? 滾裝平臺(tái)：通過將卡車加裝的滾輪系統(tǒng)與倉庫內(nèi)安裝的托盤輸送機(jī)連接在一起，為標(biāo)準(zhǔn)化打托貨物提供從卡車向倉庫的最快自動(dòng)裝卸方式。在無需人工介入且人貨隔離的情況下，這種連接裝置將貨物從卡車中拖出并輸送到倉庫中。
? 立方體掃描儀：通過激光掃描儀捕捉尺寸信息，測(cè)量出托盤、紙箱或其它任何立方體物品的重量和體積。倉庫管理系統(tǒng)采集數(shù)據(jù)，以便更有效地進(jìn)行倉儲(chǔ)設(shè)計(jì)、庫存定位、運(yùn)輸活動(dòng)和商業(yè)交易。
倉庫內(nèi)的運(yùn)輸
· AGV（自動(dòng)導(dǎo)引車）：適用于運(yùn)送大件貨物，如托盤、貨架等，可減少行程時(shí)間，并且穩(wěn)定且高效地運(yùn)輸物品。
? AMR（自主移動(dòng)機(jī)器人）：進(jìn)階版的AGV，強(qiáng)化了內(nèi)置系統(tǒng)通過一流技術(shù)（傳感器、藍(lán)圖、2D和3D視覺）與倉庫內(nèi)的其它軟硬件進(jìn)行溝通的能力。AMR可搬運(yùn)重物，運(yùn)輸效率高，且可顯著提升履單效率并縮短倉庫行程時(shí)間，在電商企業(yè)間頗受歡迎。
? 輸送機(jī)系統(tǒng)：最大限度地減少倉庫內(nèi)的步行時(shí)間或人員行程時(shí)間。托盤、紙箱或單元輸送機(jī)是配備有皮帶或滾輪的平臺(tái)，可平穩(wěn)運(yùn)送貨物，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化工作并且加快活動(dòng)處理時(shí)間。、
履單解決方案
? AS-RS（自動(dòng)存取系統(tǒng)）和料箱：非常密集的托盤、紙箱或周轉(zhuǎn)箱倉儲(chǔ)系統(tǒng)，有著非常窄的走道和快速的取貨系統(tǒng)。在倉庫控制系統(tǒng)的導(dǎo)引下，存取車可自動(dòng)從貨架上分揀貨物。這種解決方案實(shí)現(xiàn)了變革性的空間利用，并且完全摒除了人機(jī)互動(dòng)。
? 貨到人揀選系統(tǒng)：自動(dòng)化系統(tǒng)揀選紙箱或整層、周轉(zhuǎn)箱或整板，并輸送到員工分揀工作站。這一系統(tǒng)的主要目標(biāo)是將貨物送到員工面前，進(jìn)而消除行程時(shí)間 。傳統(tǒng)分揀系統(tǒng)則截然相反，員工履單需要走遍倉庫。
? Autostore（周轉(zhuǎn)箱存取系統(tǒng)）：從紙箱或托盤中分拆出的產(chǎn)品被放進(jìn)周轉(zhuǎn)箱，然后通過輸送機(jī)被送到非常密集的儲(chǔ)存網(wǎng)格中。機(jī)器人小車負(fù)責(zé)主要的分揀任務(wù)，它們移動(dòng)到正確的位置，從網(wǎng)格中拖出周轉(zhuǎn)箱，然后運(yùn)送到“貨到人”（GTP）工作站，由作業(yè)人員分揀出期望的單元數(shù)量。
? 分選系統(tǒng)：連接了分選軟件的綜合輸送機(jī)系統(tǒng)，通過條形碼掃碼可識(shí)別產(chǎn)品或紙箱的特征。掃描過的物品被轉(zhuǎn)到預(yù)定分類（運(yùn)輸目的地、訂單類型、截止日期等）所對(duì)應(yīng)的走道，訂單在這里進(jìn)行合并，完成出貨準(zhǔn)備。
? 分揀系統(tǒng)：以上所提到的大多數(shù)裝置同時(shí)也是分揀系統(tǒng)。被實(shí)施采用的分揀系統(tǒng)還有很多，例如電子標(biāo)簽輔助揀貨系統(tǒng)、語音揀選、A字架系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)揀選面揀選等。
數(shù)據(jù)和IT
開發(fā)商和業(yè)主在開發(fā)新的倉儲(chǔ)物業(yè)時(shí)，關(guān)鍵參與方和租戶的科技應(yīng)用是他們要考慮到的關(guān)鍵因素，其目的是保證這些倉儲(chǔ)物業(yè)能適應(yīng)未來的需求。倉儲(chǔ)物業(yè)有效適應(yīng)當(dāng)前和未來科技的能力取決于其提供綜合性高質(zhì)量技術(shù)和數(shù)字解決方案的能力，包括指定服務(wù)器/資料室的電源進(jìn)線、設(shè)施線路供給的多樣性、倉庫區(qū)域的基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)、主樓的倉庫管理系統(tǒng)BMS/WHMS和備用發(fā)電機(jī)。
倉庫的基礎(chǔ)技術(shù)
? 倉庫管理系統(tǒng)WMS：倉庫的操作表現(xiàn)通常與實(shí)體貨物的處理和儲(chǔ)存相關(guān)，但確保信息流準(zhǔn)確、安全和快速信息交換也同樣重要。雖然目前倉庫中還使用紙和人力系統(tǒng)，但是它們?cè)谖磥淼膫}庫中將不再有效。未來的倉庫將考慮應(yīng)用基礎(chǔ)科技來管理庫存、產(chǎn)品和工作流程，這是一項(xiàng)關(guān)鍵能力。
? 射頻：射頻技術(shù)是一項(xiàng)企業(yè)可負(fù)擔(dān)的倉庫解決方案，通過從射頻標(biāo)簽或者條形碼上捕捉大量各種相關(guān)信息，減少紙質(zhì)流程。用手持或者固定射頻掃描儀掃條形碼和標(biāo)簽，通過無線電波將信息傳輸?shù)较到y(tǒng)，系統(tǒng)就能獲得產(chǎn)品信息、流程關(guān)鍵點(diǎn)、儲(chǔ)存量、需求量、在倉庫中位置、已完成階段等。該技術(shù)通常被嵌入到自動(dòng)化解決方案中，在基于人工操作的系統(tǒng)中，該項(xiàng)技術(shù)更是必備技術(shù)。
工作流自動(dòng)化
? 資源管理系統(tǒng)RMS:?不論什么時(shí)候，在部署人工操作時(shí)，重要的是確保未來倉庫內(nèi)所有的操作都能實(shí)現(xiàn)安全、協(xié)調(diào)和高效的表現(xiàn)。資源管理系統(tǒng)對(duì)照根據(jù)約定設(shè)計(jì)好的工作標(biāo)準(zhǔn)（活動(dòng)周期時(shí)間和工作比率）衡量員工的績效表現(xiàn)，向員工和經(jīng)理提供系統(tǒng)性的反饋意見，控制安全工作時(shí)間、休息和獎(jiǎng)金支付，并衡量和優(yōu)化操作表現(xiàn)。這類系統(tǒng)有助于對(duì)勞動(dòng)力水平和人員安排進(jìn)行動(dòng)態(tài)規(guī)劃，并根據(jù)臨時(shí)變化的需求量或者固定產(chǎn)出量安排員工時(shí)間表。
? 動(dòng)態(tài)貨車調(diào)度和貨場管理：倉庫和供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)（供應(yīng)商、客戶、第三方物流等）的協(xié)作對(duì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)向物流和外向物流操作的無縫順暢表現(xiàn)非常重要。按計(jì)劃安排貨物收發(fā)進(jìn)出倉庫可確?？s短周轉(zhuǎn)時(shí)間，避免交通擁堵、延遲、扣押和滯留費(fèi)用。可根據(jù)可用資源以及收到或者發(fā)出的貨量安排裝貨和卸貨。貨場管理和貨車調(diào)度采用系統(tǒng)性的方案控制這些任務(wù)，一般附加在倉庫管理系統(tǒng)WMS上。
· 可穿戴設(shè)備：利用可穿戴設(shè)備，用聲控技術(shù)控制揀貨工作流， 能將揀貨系統(tǒng)的生產(chǎn)率提高10-20%。這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，能快速部署，只需要幾個(gè)小時(shí)的培訓(xùn)和搭建。例如，語音揀貨是一個(gè)完全無需手工操作的系統(tǒng)，該系統(tǒng)設(shè)計(jì)讓操作員使用高級(jí)的語音識(shí)別功能和音頻信息接收指示并進(jìn)行確認(rèn)。另一個(gè)可替換的系統(tǒng)是手指或者環(huán)形掃描，尤其適用流動(dòng)性大，要求不用手持操作的持續(xù)掃描的工作流。這項(xiàng)技術(shù)包含一個(gè)很輕的套在手指上的條碼掃描儀，同時(shí)連接到手腕屏幕設(shè)備。手指掃描避免了手持設(shè)備引起的中斷，從而提高效率。下一代可穿戴設(shè)備中，智能眼鏡是一種類似于眼鏡的設(shè)備，不需用手，戴于頭上，嵌有掃描儀、顯示器和攝像頭，有望成為一項(xiàng)變革性設(shè)備。這項(xiàng)設(shè)備讓操作員不用攜帶顯示器就能直接與系統(tǒng)互動(dòng)，操控訂單處理等工作流程；它同時(shí)還將語音、圖像和掃描合為一體，支持倉庫揀貨。
先進(jìn)的數(shù)字化技術(shù)
· 數(shù)字映射：由于需要用更系統(tǒng)的方式分析和模擬實(shí)際操作，產(chǎn)生了數(shù)字映射，它以虛擬的方式呈現(xiàn)倉庫中實(shí)際發(fā)生的事件。這種新能力能進(jìn)一步協(xié)調(diào)實(shí)時(shí)發(fā)生的實(shí)際工作流程與為安全和高效生產(chǎn)為目的設(shè)計(jì)的最優(yōu)流程。另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是用數(shù)字化的方式展示工作流程，這個(gè)平臺(tái)能更有效地制定問題解決方案、規(guī)劃情景和預(yù)測(cè)表現(xiàn)， 通常對(duì)于響應(yīng)需求、存貨儲(chǔ)備或者倉庫設(shè)計(jì)的持續(xù)變化是很有必要的。
? 物聯(lián)網(wǎng)：物聯(lián)網(wǎng)指的是與系統(tǒng)平臺(tái)交換信息的傳感器之間的交互。在倉庫中，物料搬運(yùn)設(shè)備MHE、物料搬運(yùn)單元MHUs、員工、設(shè)備、建筑基礎(chǔ)設(shè)施都能攜帶傳感器，傳輸與產(chǎn)品和資產(chǎn)的位置、溫度、濕度、倉庫利用率、任務(wù)完成率、貨物移動(dòng)、任務(wù)完成表現(xiàn)、空間利用率等相關(guān)的信息，從而能夠以更準(zhǔn)確有效的方式制定決策和管理倉庫。
? 大數(shù)據(jù)分析：大規(guī)模數(shù)字化和因此產(chǎn)生的數(shù)據(jù)對(duì)倉庫提出了一項(xiàng)挑戰(zhàn)：如何詮釋現(xiàn)存大量信息。要詮釋數(shù)據(jù)項(xiàng)表明的內(nèi)容，需要不同技術(shù)層面的協(xié)調(diào)和互動(dòng)，計(jì)算機(jī)技術(shù)要儲(chǔ)存和加工信息，數(shù)據(jù)科學(xué)家要處理信息，倉庫要將數(shù)據(jù)進(jìn)行戰(zhàn)略化應(yīng)用。大數(shù)據(jù)分析的一些案例實(shí)現(xiàn)了有效的動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)路徑選擇和存貨優(yōu)化、智能預(yù)測(cè)、預(yù)期物流（即裝運(yùn)路徑選擇、網(wǎng)絡(luò)重新配置）和風(fēng)險(xiǎn)管理。
儲(chǔ)存?zhèn)鹘y(tǒng)儲(chǔ)存系統(tǒng)
倉儲(chǔ)設(shè)施中的貨架效率日益提高，很多公司組織在持續(xù)尋找最有效的貨物儲(chǔ)存方式。貨架也和其他很多物資一樣可以定制。貨物基本信息、貨量和特征決定了貨架的類型。
最常見的有：
? 單重可調(diào)式托盤貨架
? 雙重深儲(chǔ)式托盤貨架
? 移動(dòng)貨架
? 駛?cè)胧酵斜P貨架
? 托盤流動(dòng)貨架
? 后推式托盤貨架
? 積層架
? 輕量型物料鋼架
? 箱盒式解決方案
受此影響，開發(fā)商和業(yè)主開發(fā)的新倉儲(chǔ)空間要確保倉庫地板承重、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)和相關(guān)服務(wù)能夠適應(yīng)儲(chǔ)存密 度的增加。同時(shí)，越來越多的終端用戶都要求開發(fā)商和業(yè)主將有效的儲(chǔ)存解決方案作為基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的一部分，或證明其操作效率和功能性。
可靈活調(diào)整的現(xiàn)代化倉庫。
供應(yīng)鏈趨勢(shì)對(duì)未來倉庫的影響
產(chǎn)品從原材料到消費(fèi)終端的過程中，未來倉庫將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)調(diào)度產(chǎn)品流程的中堅(jiān)力量，是供應(yīng)鏈管理中的重要組成部分，其根本目標(biāo)是確保產(chǎn)品流程過程涉及的所有運(yùn)營工作均能夠高效且有效的完成——倉儲(chǔ)管理運(yùn)營則是其中的重中之重。新一代供應(yīng)鏈需要解讀新一代消費(fèi)者行為、技術(shù)和創(chuàng)新發(fā)展趨勢(shì)，并利用全面的平臺(tái)協(xié)調(diào)所有傳統(tǒng)和尖端的流程及體系。
分最常見的供應(yīng)鏈發(fā)展趨勢(shì)如下。
全渠道倉庫
電子商務(wù)造就了全渠道現(xiàn)象，客戶可隨時(shí)隨地通過多樣的渠道來購買產(chǎn)品。為滿足客戶的渠道要求（B2B或B2C），現(xiàn)代倉庫需要能夠靈活配置流程并高效履單。倉庫會(huì)接收各類渠道的訂單，包括來自社交媒體、網(wǎng)店、商品目錄和呼叫中心的訂單（通常為B2C形式）。此類訂單通常規(guī)模較小，因此需要專門利用節(jié)省空間的解決方案、適當(dāng)?shù)姆謷椒ê?或自動(dòng)化手段、量身定制相應(yīng)的儲(chǔ)存和分揀方法。這類訂單具有成千上萬的收獲地址，為確保準(zhǔn)確性和服務(wù)響應(yīng)水平（2小時(shí)、當(dāng)日、次日、次周）與承運(yùn)商同步，需要考慮全面的分批和分選活動(dòng)。倉庫還會(huì)接收實(shí)體店訂單(B2B)——通常為整箱或整板規(guī)模。
實(shí)體店訂單需要高效的紙箱或托盤包裝及空間儲(chǔ)存解決方案，需要采取不同的資源配置和控制手段。實(shí)體店的訂貨頻率可能為一周幾天，批發(fā)訂單(B2B)需要整板、整層或整箱包裝。因此，對(duì)應(yīng)的物料搬運(yùn)流程和儲(chǔ)存解決方案還需控制體積成本及相應(yīng)設(shè)計(jì)流程。所有這類訂單將具有不同的客戶資料、服務(wù)水平和包裝規(guī)模，需要適當(dāng)?shù)姆謷脱a(bǔ)貨流程平臺(tái)、儲(chǔ)存和分揀面，以及高效地利用資源進(jìn)行履單。難點(diǎn)在于，如何合并履行這些訂單（盡量不單獨(dú)履單），在充分發(fā)揮效率優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，又不重復(fù)占用倉庫、任務(wù)或資源。倉庫自身的難點(diǎn)在于，如何設(shè)計(jì)充分靈活、動(dòng)態(tài)的履單、儲(chǔ)存、數(shù)字和系統(tǒng)解決方案，在適應(yīng)快速變化的需求的同時(shí)，仍可保障高成本效益、無可挑剔的服務(wù)交付。
面向客戶的倉庫
由于客戶會(huì)選擇最便捷的地點(diǎn)收件或寄件，最方便的選擇就是從倉庫履單。這促使倉庫需要從客戶好感度、建筑設(shè)計(jì)、安全性、功能性和便利性等方面提高相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)代倉庫可以靈活調(diào)整配置和布局，使客戶根據(jù)功能性來更安全地選擇下單。貫通式倉庫設(shè)計(jì)理念借鑒了麥當(dāng)勞門店，客戶可駕車前往門店自取，或駕車前往倉庫寄件。隨后，消費(fèi)者可能會(huì)選擇逗留一段時(shí)間購買更多產(chǎn)品——這時(shí)倉庫需要能變成一個(gè)促成銷售的展廳。此時(shí)，設(shè)計(jì)層面需要再次借鑒零售門店，以確保最佳客戶體驗(yàn)(CX)。
倉庫共享經(jīng)濟(jì)
客戶預(yù)期需求不斷增長、數(shù)字技術(shù)迅猛發(fā)展和全渠道現(xiàn)象成型（可在任意地點(diǎn)下單，任意地點(diǎn)交貨）繼續(xù)給企業(yè)和傳統(tǒng)倉儲(chǔ)模型施壓。因此，現(xiàn)代倉庫運(yùn)營需要融合靈活性、提高透明度、提升生產(chǎn)效率和前瞻性。大城市物流用地短缺和空置率低現(xiàn)象，促使企業(yè)尋求其他解決方案來維持庫存，美國和歐洲涌現(xiàn)的“共享倉儲(chǔ)”概念可能會(huì)成為中國物流市場的下一風(fēng)潮。
可用選項(xiàng)
在如今的物流地產(chǎn)市場，需要倉庫儲(chǔ)存空間的企業(yè)可選擇購買、租賃或外包給第三方物流合作伙伴。如果購買不劃算，則租戶/商戶通常通過租賃協(xié)議實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、長期的履單保證——和第三方物流(3PL)協(xié)議類似，這一過程同樣需要大量的前期過渡。鑒于持倉行為及其與需求波動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系，租用固定空間的企業(yè)往往不能充分利用租用空間。當(dāng)銷量波動(dòng)或經(jīng)歷自然淡旺季變化時(shí)，庫存會(huì)相應(yīng)增減，導(dǎo)致倉庫空間未充分利用或超出庫存容量。
未充分利用的空間通常被公司合作物流方視為沉默成本消化掉，而超出容量的異地儲(chǔ)存則會(huì)引起昂貴的運(yùn)營支出。這就要求倉庫根據(jù)淡旺季和網(wǎng)絡(luò)靈活調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)高績效、高成本效益率，或形成靈活的空間分配網(wǎng)絡(luò)，從而提供靈活的短租安排、無縫庫存透明度和高效的運(yùn)營活動(dòng)。
實(shí)施共享經(jīng)濟(jì)
物流領(lǐng)域的共享經(jīng)濟(jì)概念將包含新一代技術(shù)型B2B交互，需要參與者之間的強(qiáng)力溝通、全面的規(guī)劃和強(qiáng)大的控制平臺(tái)，以確保無可挑剔的執(zhí)行力、準(zhǔn)確性——最重要的是，確保無懈可擊的客戶服務(wù)。共享倉庫用戶會(huì)要求供應(yīng)商提供無縫集成的業(yè)務(wù)體系、優(yōu)異的服務(wù)（覆蓋自身業(yè)務(wù)及終端客戶）以及高效、有吸引力的商業(yè)約定。倉庫服務(wù)供應(yīng)商需要仔細(xì)設(shè)計(jì)相關(guān)條款，為用戶提供一定的靈活性和即刻可用性，同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。
供應(yīng)商需要快速 培訓(xùn)員工，以便積極履行不同公司訂單，并在幾個(gè)小時(shí)（而非幾周或幾月）內(nèi)交接新用戶。我們相信，中國的隨需倉儲(chǔ)概念將在未來若干年內(nèi)成型——這對(duì)于淡旺季需求懸殊的公司尤其有利。在人口密度最大、土地和租金成本較高的中心城區(qū)，隨需倉儲(chǔ)很可能深受歡迎，因?yàn)檫@有助企業(yè)實(shí)現(xiàn)最后一公里物流功能。經(jīng)過幾年運(yùn)作，預(yù)計(jì)隨需倉儲(chǔ)會(huì)逐漸成為企業(yè)用戶和第三方物流等公司的常用租庫方式。
總結(jié)
隨著世界進(jìn)入第四次工業(yè)革命時(shí)代，正如第一次工業(yè)革命永久地改變了世界一樣，技術(shù)也將明顯對(duì)倉儲(chǔ)物業(yè)的運(yùn)作方式產(chǎn)生永久影響。設(shè)計(jì)、自動(dòng)化、社交媒體、地理位置、大數(shù)據(jù)、數(shù)字化和共享倉儲(chǔ)只是影響倉庫和供應(yīng)鏈的部分因素，而物流地產(chǎn)的業(yè)主、投資者、使用者和經(jīng)營者都應(yīng)對(duì)此有所理解。
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