?一、全球園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際歷程、特點(diǎn)
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? ? ? 最早的產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以追溯到18世紀(jì)，是和第一次工業(yè)革命密切相關(guān)的。英國(guó)最早完成工業(yè)革命以后，實(shí)現(xiàn)了從手工工廠到大機(jī)器工廠的飛躍，成為當(dāng)時(shí)最大的資本主義產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其實(shí)這個(gè)產(chǎn)業(yè)園當(dāng)時(shí)的定義是“工廠的集聚區(qū)”，狹義的工業(yè)地產(chǎn)當(dāng)時(shí)就是指的是“工業(yè)建筑”?，F(xiàn)在意義的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)地產(chǎn)是二戰(zhàn)以后，各國(guó)通過(guò)制定各種工業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)政策建立起來(lái)的特殊環(huán)境，在日本稱為“工業(yè)團(tuán)地”，香港稱為“工業(yè)區(qū)”，英國(guó)稱為“企業(yè)區(qū)”，在我們國(guó)家稱為“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”或“園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)”。
? ? ? 現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義是建立在一塊固定地域上的，由制造企業(yè)和服務(wù)企業(yè)及高新企業(yè)形成的企業(yè)社區(qū)的集成。在社區(qū)中各成員單位通過(guò)共同管理環(huán)境事宜和經(jīng)濟(jì)事宜，來(lái)獲取最大的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從世界范圍以鳥(niǎo)瞰歷史眼光看，開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展歷史最早可以追溯到16世紀(jì)，但真正在世界各地普遍推行并引起廣泛關(guān)注的是在20世紀(jì)中葉以后。世界開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展分為三個(gè)階段。
(一)第一階段：開(kāi)發(fā)區(qū)以對(duì)外貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易為主要形式的發(fā)展時(shí)期(1547年至第二次世界大戰(zhàn)前)
13世紀(jì)末至17世紀(jì)中葉，北德意志的自由貿(mào)易聯(lián)盟——漢薩同盟對(duì)參盟的各城市實(shí)行貿(mào)易互惠，并選定漢堡和布萊梅為自由貿(mào)易區(qū)。但是，歷史上第一個(gè)正式命名為自由港的是意大利的里窩那(1547年)，外國(guó)貨物不繳納關(guān)稅便可出入港口區(qū)域。此后，意大利的熱那亞在1595年、威尼斯在1661年、法國(guó)的馬賽在1669年也相繼被辟為自由港。德國(guó)的漢堡和布萊梅、丹麥的哥本哈根、葡萄牙的波爾因等城市，也先后宣布為自由港或劃出一部分地區(qū)為自由貿(mào)易區(qū)。其后，自由港和自由貿(mào)易區(qū)紛紛在歐洲各主要資本主義國(guó)家出現(xiàn)，并隨著資本主義經(jīng)濟(jì)自西向東的逐步擴(kuò)張而擴(kuò)散至世界各地。許多被殖民主義征服或強(qiáng)行租占的、位于國(guó)際貿(mào)易通道的重要港口，如直布羅陀、亞丁、吉布提、新加坡、中國(guó)香港等地，都相繼成為自由港或自由貿(mào)易區(qū)，成為殖民帝國(guó)進(jìn)行轉(zhuǎn)口貿(mào)易的重要場(chǎng)所。即使到19世紀(jì)末20世紀(jì)初，自由貿(mào)易政策相繼為各國(guó)摒棄時(shí)，開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展并未停止。希臘在薩洛尼卡港設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)，中南美洲、非洲、中東、東南亞相繼建立了一些不同類型的開(kāi)放區(qū)，20世紀(jì)30年代美國(guó)開(kāi)始設(shè)立對(duì)外貿(mào)易區(qū)。
截止到第二次世界大戰(zhàn)前夕，近400年間全世界約在26個(gè)國(guó)家與地區(qū)建立了75個(gè)自由港與自由貿(mào)易區(qū)。這些自由港或自由貿(mào)易區(qū)由于進(jìn)出口免除關(guān)稅等一些有利條件，方便了商品的進(jìn)出口，促進(jìn)了對(duì)外貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易的發(fā)展，同時(shí)，也給設(shè)區(qū)國(guó)帶來(lái)很大的商業(yè)利益，繁榮了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)。但這一時(shí)期，開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)模還是有限的，并以發(fā)達(dá)國(guó)家居多 ；區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要形式是轉(zhuǎn)口貿(mào)易，是允許客商在區(qū)內(nèi)進(jìn)行商品儲(chǔ)存、分類、包裝等，主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是發(fā)展對(duì)外貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易，且發(fā)展緩慢，數(shù)量不多，分布地域狹窄。
（二）第二階段：開(kāi)發(fā)區(qū)以出口加工區(qū)為主體的發(fā)展時(shí)期(第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至20世紀(jì)70年代)
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? 第二次世界大戰(zhàn)后，世界生產(chǎn)力得到了迅速增長(zhǎng)，有力地促進(jìn)了國(guó)際分工的發(fā)展。各國(guó)經(jīng)濟(jì)相互依存和相互聯(lián)系日益緊密，國(guó)際間的商品交流、勞務(wù)交換、資金流動(dòng)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等已把各國(guó)的生產(chǎn)和生活緊密地聯(lián)結(jié)在一起，各國(guó)都不可能完全閉關(guān)自守，開(kāi)放已成為世界發(fā)展的大趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)區(qū)在20世紀(jì)60、70年代進(jìn)入了以出口加工區(qū)為主體的時(shí)期。出口加工區(qū)兼有工業(yè)生產(chǎn)與出口貿(mào)易兩大功能。設(shè)區(qū)國(guó)往往在本國(guó)劃出特定的區(qū)域，對(duì)外開(kāi)放，對(duì)內(nèi)隔離，通過(guò)提供特殊的財(cái)稅優(yōu)惠政策和其他優(yōu)越條件，吸引外商直接投資，發(fā)展面向世界市場(chǎng)的制造業(yè)，以達(dá)到利用外資、擴(kuò)大出口，增加就業(yè)以及吸收國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)的目的。1959年，愛(ài)爾蘭香農(nóng)自由區(qū)的建立，標(biāo)志著這一時(shí)期的開(kāi)始，但首先以“出口加工區(qū)”命名的開(kāi)發(fā)區(qū)，則是1965年在中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)高雄港附近建立的高雄出口加工區(qū)。1969年，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)又繼續(xù)建立了楠梓、臺(tái)中兩個(gè)出口加工區(qū)。臺(tái)灣地區(qū)高雄出口加工區(qū)建成并取得成功后，亞洲其他國(guó)家紛紛設(shè)區(qū)。1969年菲律賓創(chuàng)建了巴丹出口加工區(qū)，接著又在馬坦島和呂宋島的碧瑤等地相繼建立了15個(gè)出口加工區(qū)。從20世紀(jì)70年代初開(kāi)始，馬來(lái)西亞在將近10年間建立了濱城及西南沿海各州37個(gè)出口加工區(qū)，韓國(guó)建立了馬山、里里等4個(gè)出口加工區(qū)，新加坡建立裕廊工業(yè)區(qū)。此外，印度、斯里蘭卡、巴基斯坦、印度尼西亞等國(guó)都建起了不同規(guī)模的出口加工區(qū)。不少發(fā)展中國(guó)家，如埃及、敘利亞、毛里求斯、塞內(nèi)加爾、墨西哥、哥倫比亞、巴西、多米尼加、突尼斯等也開(kāi)辟了各有特點(diǎn)的出口加工區(qū)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家也競(jìng)相增設(shè)出口加工區(qū)。原有傳統(tǒng)的自由港和自由貿(mào)易區(qū)，不少也逐步向出口加工區(qū)的模式轉(zhuǎn)變，如德國(guó)的漢堡和布萊梅兩個(gè)傳統(tǒng)自由港，也分別設(shè)立新港區(qū)，加工生產(chǎn)輕工業(yè)品和發(fā)展造船業(yè)；美國(guó)也將對(duì)外自由貿(mào)易區(qū)發(fā)展成為具有生產(chǎn)和裝配功能的出口加工區(qū)。
20世紀(jì)60、70年代是出口加工區(qū)發(fā)展的黃金時(shí)期，許多國(guó)家和地區(qū)的出口加工區(qū)是在這個(gè)時(shí)期建立起來(lái)的。70年代末，世界出口加工區(qū)總數(shù)已達(dá)到240多個(gè)。不少發(fā)展中國(guó)家(地區(qū))正是憑借“出口加工區(qū)”為基地，大量引進(jìn)外資，發(fā)展出口工業(yè)，以此帶動(dòng)本國(guó)(本地區(qū))經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。一些國(guó)家或地區(qū)還因此成功地縮小了與發(fā)達(dá)國(guó)家之間的差距，步入新興工業(yè)化國(guó)家或地區(qū)的行列。這個(gè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)區(qū)在數(shù)量上由少到多，在規(guī)模上由小到大，在經(jīng)營(yíng)上由流通貿(mào)易型為主轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)型為主。所有這些都標(biāo)志著開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)期。
（三）第三階段：開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)入多樣化、綜合化、高級(jí)化和高科技型的發(fā)展時(shí)期(20世紀(jì)70年代末至現(xiàn)在)
20世紀(jì)70年代波及全球的石油危機(jī)和80年代初的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)束了戰(zhàn)后資本主義發(fā)展的黃金時(shí)期，也使出口加工區(qū)失去了賴以迅速發(fā)展的國(guó)際經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，促成了世界開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的新變化，其特征是“出口加工區(qū)”一枝獨(dú)秀的狀況為開(kāi)發(fā)區(qū)多樣化、綜合化、高級(jí)化所替代，而綜合型和高科技型開(kāi)發(fā)區(qū)的崛起，即代表了這一過(guò)程的發(fā)展方向。
綜合型和高科技型開(kāi)發(fā)區(qū)，既具有出口加工區(qū)或傳統(tǒng)自由貿(mào)易區(qū)的一般特點(diǎn)，也有著與之不同的質(zhì)的差別。綜合型開(kāi)發(fā)區(qū)是自由貿(mào)易區(qū)和出口加工區(qū)兩種模式混和、交叉發(fā)展或自身升級(jí)換代的結(jié)果，它的特點(diǎn)是規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)范圍廣，不僅重視出口工業(yè)與對(duì)外貿(mào)易，還興辦金融、旅游、服務(wù)、商業(yè)等。中國(guó)深圳、珠海等經(jīng)濟(jì)特區(qū)都屬于綜合型開(kāi)發(fā)區(qū)。比如，深圳特區(qū)擁有工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、服務(wù)區(qū)、旅游區(qū)、生活區(qū)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)區(qū)域，具備發(fā)展工、商、貿(mào)易、金融、旅游的多種經(jīng)濟(jì)功能。
新加坡、韓國(guó)的濟(jì)州島、埃及的開(kāi)羅、泰國(guó)的拉牧、克拉邦等開(kāi)發(fā)區(qū)也都屬于綜合型開(kāi)發(fā)區(qū)。由于綜合型開(kāi)發(fā)區(qū)與其他開(kāi)發(fā)區(qū)形式?jīng)]有嚴(yán)格的區(qū)別，所以世界上有些以自由港、自由貿(mào)易或出口加工區(qū)命名的開(kāi)發(fā)區(qū)，實(shí)際上具備多種經(jīng)濟(jì)功能，應(yīng)該看成是綜合型的開(kāi)發(fā)區(qū)。由于綜合型開(kāi)發(fā)區(qū)面積大，經(jīng)營(yíng)多樣化，經(jīng)濟(jì)效益好，因而對(duì)影響和帶動(dòng)周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有特別重要的作用。現(xiàn)在，不管是自由貿(mào)易區(qū)，還是出口加工區(qū)，都呈現(xiàn)出向綜合型開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的明顯趨勢(shì)。
高科技型開(kāi)發(fā)區(qū)是70年代末80年代初才出現(xiàn)的，它的特點(diǎn)是以大學(xué)與科研單位為依托，把生產(chǎn)和科研、教育緊密地結(jié)合在一起，把運(yùn)用最新科技成果生產(chǎn)和出口高級(jí)技術(shù)產(chǎn)品和培養(yǎng)第一流的專業(yè)人才作為辦區(qū)的主要目標(biāo)，具有較強(qiáng)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力。所有這些反映了世界開(kāi)發(fā)區(qū)正向縱深方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)由單一功能向綜合功能的方向發(fā)展，并且更加注重利用科學(xué)技術(shù)因素發(fā)展國(guó)家經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也反映了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，反映了開(kāi)發(fā)區(qū)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大生命力。
回顧世界開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展歷史不難看出，世界開(kāi)發(fā)區(qū)大體經(jīng)歷了一個(gè)由單一功能向綜合功能、由低層次向高層次方向邁步發(fā)展的過(guò)程，即從單一的貿(mào)易功能(自由港或自由貿(mào)易區(qū))，向工業(yè)、貿(mào)易雙重功能(出口加工區(qū))，再向具有多種功能(綜合型開(kāi)發(fā)區(qū))不斷發(fā)展完善的過(guò)程。從世界范圍看，各國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展將呈現(xiàn)出以下五大一般規(guī)律和趨勢(shì)。
（一）世界開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量仍將有增無(wú)減，創(chuàng)辦開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)家和地區(qū)日益增多
第二次世界大戰(zhàn)前，大約有26個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)立了75個(gè)自由港和自由貿(mào)易區(qū)。這個(gè)時(shí)期的開(kāi)發(fā)區(qū)，功能比較單一，主要是通過(guò)減免進(jìn)出口稅等手段來(lái)發(fā)展對(duì)外貿(mào)易。第二次世界大戰(zhàn)后，開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)入了一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在這個(gè)時(shí)期，出口加工區(qū)頗為盛行，到20世紀(jì)70年代末，世界開(kāi)發(fā)區(qū)的總數(shù)已經(jīng)增加到328個(gè)。近10年來(lái)，世界開(kāi)發(fā)區(qū)迅速發(fā)展，到現(xiàn)在為止，世界開(kāi)發(fā)區(qū)已發(fā)展到700個(gè)以上，比10年前翻了一番。開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展在一定程度上歸功于傳統(tǒng)的自由港自由貿(mào)易區(qū)的重新復(fù)活與增加。自20世紀(jì)80年代以來(lái)，新的自由貿(mào)易區(qū)在世界各地不斷誕生，其中新增自由貿(mào)易區(qū)最多的國(guó)家是美國(guó)。
70年代初，它只有10個(gè)對(duì)外貿(mào)易區(qū)，1981年發(fā)展為55個(gè)，1984年增至83個(gè)，1990年初又發(fā)展到120多個(gè)。此外，英國(guó)、法國(guó)、加拿大、馬來(lái)西亞等國(guó)，在80年代都開(kāi)辟了一些新的自由貿(mào)易區(qū)。
（二）進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，世界開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)入了多功能、全方位、大規(guī)模、高速度發(fā)展的新階段
從80年代開(kāi)始，大規(guī)模的綜合性開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始崛起，這種新型的開(kāi)發(fā)區(qū)突破了傳統(tǒng)的自由港和自由貿(mào)易區(qū)的模式，不僅重視對(duì)外貿(mào)易和出口加工業(yè)，同時(shí)也重視農(nóng)業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等，并且對(duì)旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、交通電訊業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及科學(xué)文化教育事業(yè)也十分重視，從而把世界開(kāi)發(fā)區(qū)從貿(mào)易型、出口加工型推向了貿(mào)工農(nóng)多業(yè)并舉，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的綜合型，走上社會(huì)化發(fā)展的軌道，進(jìn)一步提高了世界開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展水平，使其發(fā)揮更大的多功能作用。
（三）世界開(kāi)發(fā)區(qū)正在升級(jí)換代，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨多元化和高技術(shù)化
首先，傳統(tǒng)的自由港和自由貿(mào)易區(qū)在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)務(wù)的同時(shí)，日益重視發(fā)展加工制造業(yè)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)逐漸被新科技、高技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)所取代。另一方面，發(fā)展中國(guó)家(地區(qū))亦為了發(fā)展本國(guó)(本地區(qū))經(jīng)濟(jì)，希望利用自己豐富的勞動(dòng)力和自然資源來(lái)吸收、引進(jìn)外資和技術(shù)，建立勞動(dòng)密集型加工區(qū)，實(shí)行“面向出口”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，以刺激和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。20世紀(jì)90年代是出口加工區(qū)的黃金時(shí)代，特區(qū)將繼續(xù)發(fā)揮它的優(yōu)勢(shì)，在全球貿(mào)易中占據(jù)重要地位。
（四）世界開(kāi)發(fā)區(qū)在世界和各國(guó)(地區(qū))經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用將更加重要
? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界各類開(kāi)發(fā)區(qū)的貿(mào)易總額占世界貿(mào)易總額的比率，1979年為7．7％，1985年為20％，1990年猛增到33％，1994年突破35％，世界開(kāi)發(fā)區(qū)的貿(mào)易總額高達(dá)1萬(wàn)億美元以上?，F(xiàn)在，開(kāi)發(fā)區(qū)已成為國(guó)際貿(mào)易和“南南合作”、“南北合作”的重要形式，它既是發(fā)展中國(guó)家(地區(qū))引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)方式和資金、人才，搞活本國(guó)(本地區(qū))經(jīng)濟(jì)的有效途徑，也是發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)外投資，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力杠桿。
（五）由于世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、科技競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展將面臨各種挑戰(zhàn)
? ?開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量的增加和地域范圍的擴(kuò)大，導(dǎo)致各國(guó)(地區(qū))開(kāi)發(fā)區(qū)間的吸資和科技競(jìng)爭(zhēng)不可避免。一些國(guó)家(地區(qū))為了能在世界競(jìng)爭(zhēng)中維護(hù)自身利益，還在特區(qū)以外的地區(qū)提供種種優(yōu)惠政策，如放寬對(duì)外商的投資限制和進(jìn)出口限制，開(kāi)放金融市場(chǎng)，發(fā)展旅游等，以達(dá)到吸引外資和促進(jìn)發(fā)展的目的，這無(wú)疑將會(huì)對(duì)那些在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于劣勢(shì)的發(fā)展中國(guó)家(地區(qū))開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。只有在吸取各國(guó)(地區(qū))辦區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并適時(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展策略，才能適應(yīng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的要求，開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)將在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中求得生存和發(fā)展。
? 綜觀世界開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，其數(shù)量由少到多，發(fā)展迅速。設(shè)區(qū)范圍由西歐擴(kuò)展到全球，功能從單純貿(mào)易型到工貿(mào)結(jié)合型并向綜合型發(fā)展，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容從商品的交換到商品的生產(chǎn)并擴(kuò)展到商品的研制，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)從勞動(dòng)密集型向資金、技術(shù)和知識(shí)密集型調(diào)整。今后，開(kāi)發(fā)區(qū)仍將不斷發(fā)展變化，總的趨勢(shì)是由初級(jí)形態(tài)向高級(jí)形態(tài)發(fā)展。
70年代以來(lái)，特別是最近10年，國(guó)外開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量迅速增加，但平均到每個(gè)國(guó)家其數(shù)量仍然很有限，絕沒(méi)有出現(xiàn)像中國(guó)這樣開(kāi)發(fā)區(qū)遍地開(kāi)花的局面。中國(guó)許多地方政府為了追求政績(jī)，不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際盲目圈地搞開(kāi)發(fā)園區(qū)，有的市、縣甚至“鎮(zhèn)鎮(zhèn)建區(qū)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)辦園”，一味鋪攤子，搞低水平建設(shè)。從全國(guó)整體來(lái)說(shuō)，由于缺乏整體規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)的布局嚴(yán)重失衡，開(kāi)發(fā)區(qū)土地閑置和浪費(fèi)現(xiàn)象突出，有些開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，技術(shù)層次低，對(duì)外輻射功能不明顯。開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)濫已經(jīng)到了非大力整治不可的地步。
從國(guó)際開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)看，20世紀(jì)90年代以來(lái)，世界開(kāi)發(fā)區(qū)正向更高級(jí)的形態(tài)發(fā)展，進(jìn)入了多功能、全方位、大規(guī)模、高速度發(fā)展的新階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨多元化和高技術(shù)化。如果我們不能迅速改變開(kāi)發(fā)區(qū)低水平大量建設(shè)的局面，帶來(lái)的不僅是土地的閑置，資源的浪費(fèi)和環(huán)境的污染，更是讓開(kāi)發(fā)區(qū)這一曾經(jīng)造就了中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡的改革經(jīng)驗(yàn)與國(guó)際的發(fā)展趨勢(shì)背道而馳，難以發(fā)揮其集約、高效地利用土地等資源，迅速發(fā)展中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的作用。
國(guó)外開(kāi)發(fā)區(qū)的最大特點(diǎn)是集約、高效開(kāi)發(fā)利用土地。從國(guó)外開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)踐來(lái)看，大多數(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)模都不大，多在1平方公里左右。與此相比，從中國(guó)最初批準(zhǔn)的14個(gè)沿海開(kāi)放城市創(chuàng)辦的開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)看，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，初定規(guī)模都較大，大多在10～50平方公里，比國(guó)外出口加工區(qū)要大一個(gè)數(shù)量級(jí)，這與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是不相稱的。雖然后來(lái)因受建設(shè)資金的約束，開(kāi)發(fā)區(qū)的占地規(guī)模被迫壓縮到l～3平方公里的規(guī)模，但首期開(kāi)發(fā)基建攤子仍然鋪得過(guò)大，因而仍然不同程度地存在著土地利用率低、資金占用大、效益低下的現(xiàn)象，特別是許多縣級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)模根本沒(méi)有進(jìn)行過(guò)認(rèn)真充分的科學(xué)論證，問(wèn)題更加嚴(yán)重。因此，必須大力開(kāi)展以開(kāi)發(fā)區(qū)清理為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓，提高土地的集約、高效利用水平。
? 開(kāi)發(fā)區(qū)由初級(jí)形態(tài)向高級(jí)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，要求開(kāi)發(fā)區(qū)管理思路也同步提升。開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從建設(shè)前的可行性論證和環(huán)境影響評(píng)估，到基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和制度環(huán)境的配套，再到招商引資和日常管理，無(wú)不需要先進(jìn)的管理思想來(lái)指引。與開(kāi)發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展和積極貢獻(xiàn)不太對(duì)稱的是，我們?cè)诶碚擃I(lǐng)域?qū)﹂_(kāi)發(fā)區(qū)的研究是滯后于實(shí)踐的。迄今為止，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的研究多數(shù)停留在工作研究、政策研究層面，系統(tǒng)的研究較少，上升到理論層面的深入研究也比較少。正是因?yàn)槔碚撗芯繙笥趯?shí)踐，所以開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展至今仍要不斷統(tǒng)一思想，探索新的路子，這極不利于中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的健康、快速發(fā)展。沒(méi)有管理思路的創(chuàng)新，就難以提高開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展層次，也難以誕生在國(guó)際上有競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)區(qū)。
? ? 目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展類型分幾部分內(nèi)容：第一部分如綜合性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它是突出幾個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚合多個(gè)產(chǎn)業(yè)。第二是主題性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括電子信息園、物流產(chǎn)業(yè)園、文化創(chuàng)意園、軟件園、外包服務(wù)園等內(nèi)容。第三是按產(chǎn)業(yè)鏈分類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分多功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它突出幾個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的聚合。工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是突出整個(gè)制造業(yè)的園區(qū)集成，總部園區(qū)突出是總部辦公環(huán)節(jié)，研發(fā)創(chuàng)業(yè)園是突出整個(gè)科技創(chuàng)意研發(fā)的整個(gè)總部集成，物流產(chǎn)業(yè)園突出的是物流陪送、交易、分撥環(huán)節(jié)。我們現(xiàn)在意義的產(chǎn)業(yè)園區(qū)最早應(yīng)該是出現(xiàn)在美國(guó)硅谷，1951年成立的，美國(guó)西部斯坦福產(chǎn)業(yè)園，它也成為現(xiàn)在全球高科技企業(yè)的搖籃。
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二、中美兩國(guó)的園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)概況
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? ? ? 工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó)。
? ? ? 從1945年開(kāi)始，很多國(guó)家陸續(xù)將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略之中，但直到1970 年，工業(yè)地產(chǎn)才得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，早在十年前，“日本的工業(yè)地產(chǎn)就已占全世界的30％， 對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40％以上；而美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對(duì)美GDP貢獻(xiàn)也超出 了30％”。
? ? ?工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在中國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。
? ? ?在現(xiàn)代化新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，工業(yè)地產(chǎn)是指以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)的統(tǒng)稱。普通的工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地及該類土地上的建筑物和附屬物，是別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地。
? ? ? 狹義的工業(yè)地產(chǎn)則是指用于或適合工業(yè)活動(dòng)的所有土地和建筑物，包括生產(chǎn)、制造、裝配、倉(cāng)儲(chǔ)、研究、儲(chǔ)存、配送以及一些相關(guān)辦公需求的有形商品，而非服務(wù)相關(guān)用戶。在美國(guó)，每個(gè)城市都會(huì)根據(jù)其分區(qū)地圖劃分特定的工業(yè)區(qū)，地圖上將標(biāo)注可以建造和運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域，以便這些區(qū)域里的活動(dòng)不會(huì)影響到原本可能相鄰放置的其他商業(yè)地產(chǎn)或住宅。?
? ? ? ?美國(guó)人把工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)化戲稱“巨型盒子開(kāi)發(fā)”，工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家，最早的工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)化就出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó)。從1945年開(kāi)始后很多國(guó)家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。美國(guó)是開(kāi)發(fā)區(qū)之父，開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量一直居于全球首位，其成長(zhǎng)與發(fā)展有很多獨(dú)到之處，硅谷和波士頓地區(qū)高新技術(shù)企業(yè)因其發(fā)展速度及規(guī)模而成為全球高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)習(xí)的楷模。美國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的成功，得益于市場(chǎng)機(jī)制。
? ? ? 首先，是它的形成機(jī)制。硅谷的形成和發(fā)展完全來(lái)源于自身的生機(jī)和活力，所走的是自主發(fā)展的道路。其次，是科研開(kāi)發(fā)機(jī)制。硅谷的大學(xué)和科研開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)非常重視基礎(chǔ)科學(xué)研究，但更加注重高技術(shù)及其產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與運(yùn)用。硅谷的技術(shù)與產(chǎn)品以快、新、尖、優(yōu)為基本前提，公司的生存和發(fā)展也以此為基礎(chǔ)。再者，是融資機(jī)制。美國(guó)的融資機(jī)制相當(dāng)完善。同時(shí)，美國(guó)的納斯達(dá)克為創(chuàng)新企業(yè)上市融資創(chuàng)造了有利條件。最后，是人才培養(yǎng)機(jī)制。硅谷是培養(yǎng)人才、鍛煉人才的地方。不管是企業(yè)還是個(gè)人，優(yōu)勝劣汰在這里體現(xiàn)得最充分。鼓勵(lì)人才流動(dòng)也是硅谷的一個(gè)特點(diǎn)。
? ? ? ?從歷史和現(xiàn)實(shí)看，美國(guó)都是世界第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，曾經(jīng)也被譽(yù)為“世界工廠”，有著發(fā)達(dá)先進(jìn)的制造業(yè)，但是隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，開(kāi)始逐漸出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象，其顯著的特征就是制造業(yè)的外遷，而美國(guó)本土則大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，美國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重高達(dá)80%，第二產(chǎn)業(yè)占比不足20%。這一變化實(shí)際上是美國(guó)主動(dòng)選擇的結(jié)果，美國(guó)不愿意賺制造業(yè)的辛苦錢(qián)，而轉(zhuǎn)而賺服務(wù)業(yè)的輕松錢(qián)，使得其本土制造業(yè)衰落現(xiàn)象十分明顯。不過(guò)，在歷史上在美國(guó)本土有三大工業(yè)分布地區(qū)，分別是美國(guó)東北部工業(yè)區(qū)、美國(guó)南部沿海工業(yè)區(qū)和美國(guó)西部沿海工業(yè)區(qū)。
? ? ? 目前全球產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程我們可以來(lái)看一下：1951年是美國(guó)斯坦福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，1963年是日本的筑波科學(xué)城，1969年是法國(guó)的索非亞安地布里斯科技城，1972年是英國(guó)的劍橋科技園，1974年是韓國(guó)的大德科技園，1977年是加拿大卡爾頓的高科技園，1980年是臺(tái)灣新竹科技園，1982年是芬蘭奧盧產(chǎn)業(yè)園，1983年是德國(guó)慕尼黑高科技產(chǎn)業(yè)園，1984年我們國(guó)家，包括中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，像武漢東湖產(chǎn)業(yè)園也在逐漸的形成，1991年形成了也是非常知名的。這些園區(qū)都是在整個(gè)現(xiàn)代科技園區(qū)發(fā)展中非常突出的園區(qū)。
? ? ?20世紀(jì)50年代以來(lái)，原子能與電子信息技術(shù)的發(fā)明與應(yīng)用，為現(xiàn)在新型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)注入了新的活力，包括新型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)特別是科技園區(qū)率先在美國(guó)出現(xiàn)，并在世界興起?？萍紙@區(qū)新的發(fā)展高潮是20世紀(jì)80年代以來(lái)，工業(yè)型經(jīng)濟(jì)向服務(wù)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型出現(xiàn)的非常大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
? ? ? 美國(guó)國(guó)際科技園協(xié)會(huì)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的定位是：供全球知識(shí)經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)和機(jī)構(gòu)發(fā)展壯大的完美園區(qū)，它涵蓋了可以創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)，提升成熟企業(yè)的價(jià)值，培養(yǎng)企業(yè)家精神，孵化新生的創(chuàng)新企業(yè)，提供有助于知識(shí)應(yīng)用及發(fā)揮的工作機(jī)會(huì)，為新生的知識(shí)型人才搭建富有吸引力的空間，包括提升大學(xué)教育在產(chǎn)學(xué)研和社會(huì)層面的應(yīng)用。
? ? ? 除了主要科技園外之外，美國(guó)不少高技術(shù)園區(qū)已建成或正在創(chuàng)建、計(jì)劃興建中，它們分布在全國(guó)：“硅灘”在加利福尼亞州南部，緊靠圣迭戈的海濱地帶，因?yàn)檫@里辦廠比硅谷成本低，至今已有50余家電子企業(yè)投資；猶他州鹽湖城，以猶他大學(xué)為核心，主要從事生物醫(yī)學(xué)工程研究；紐約州特羅伊—奧爾巴尼—斯克內(nèi)克塔迪地區(qū)，以倫塞勒工學(xué)院和紐約州立大學(xué)為核心，計(jì)劃以微電子工業(yè)為主。此外還有阿肯色州小石城附近的“技術(shù)走廊”、馬里蘭州的“衛(wèi)星小徑”、長(zhǎng)島的“技術(shù)島”等。
從美國(guó)科技工業(yè)園的發(fā)展來(lái)看，一般科技工業(yè)園有以下的特點(diǎn)：
（1）科技工業(yè)園是科研、生產(chǎn)、教育相結(jié)合的綜合體。以大學(xué)或大型科研機(jī)構(gòu)為核心，并有高技術(shù)工業(yè)企業(yè)參加。
（2）科技工業(yè)園具有知識(shí)密集、技術(shù)密集和人才密集的特點(diǎn)。
（3）科技工業(yè)園多建在地理位置優(yōu)越、交通方便；自然環(huán)境優(yōu)美，氣候溫和的地方；并基礎(chǔ)設(shè)施完善，有良好的生活條件。
（4）科技工業(yè)園要為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，在稅收、金融、地租、產(chǎn)品銷售、生活各方面給予投資者優(yōu)惠待遇。科技工業(yè)園的發(fā)展又多是利用風(fēng)險(xiǎn)資本。
全球新技術(shù)革命的背景對(duì)包括中美兩國(guó)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，帶來(lái)的變化有以下幾點(diǎn)：
第一，制造業(yè)的變革。傳統(tǒng)制造業(yè)的核心是生產(chǎn)加工，而工業(yè)4.0版本制造業(yè)的核心是研發(fā)、設(shè)計(jì)、IT、互聯(lián)網(wǎng)、物流和市場(chǎng)營(yíng)銷。
第二，生產(chǎn)流程的變革。從過(guò)去傳統(tǒng)的生產(chǎn)流程到現(xiàn)代生產(chǎn)環(huán)節(jié)，通過(guò)數(shù)字化疊加的模式改變傳統(tǒng)的整個(gè)生產(chǎn)流程。
第三，生產(chǎn)組織的變革。從過(guò)去的集中生產(chǎn)全球分銷變成了一個(gè)分散生產(chǎn)，就地銷售。而研發(fā)中心是集中在全球整個(gè)技術(shù)中心。
第四，消費(fèi)模式的變革。它帶來(lái)生產(chǎn)與消費(fèi)的分離。現(xiàn)在是邊消費(fèi)邊生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化的生產(chǎn)消費(fèi)。
第五，產(chǎn)業(yè)格局的變化?，F(xiàn)在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展減速，包括新興經(jīng)濟(jì)體的快速發(fā)展，帶來(lái)的未來(lái)機(jī)會(huì)是哪些呢？一個(gè)是具有科技、信息、資本優(yōu)勢(shì)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將主導(dǎo)新型裝備、新材料的生產(chǎn)和供應(yīng)，成為未來(lái)新產(chǎn)業(yè)鏈紅利的主要受益者。
制造業(yè)密集的新興經(jīng)濟(jì)體如何實(shí)現(xiàn)彎道超車，搶占新能源、新材料、生物工程、機(jī)器人、新能源汽車等這些市場(chǎng)先機(jī)，則可能面臨重新洗牌的過(guò)程，我們?cè)谶@一點(diǎn)中一定要明確，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，下一步一定要緊跟著全球新技術(shù)革命的浪潮。從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)空間，對(duì)資源整個(gè)的依賴，變成對(duì)社會(huì)化服務(wù)和社會(huì)公共體系的依賴性的增強(qiáng)。
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三、中國(guó)和美國(guó)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的異同
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1、硅谷的發(fā)展歷史
? ? ? 目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一個(gè)階段在1950年后，它主要是以提供空間載體、政策扶植為平臺(tái)的科技園區(qū)。第二階段是80年代以后，是為整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間孵化服務(wù)，優(yōu)越的生活配套，乃至和整個(gè)高校產(chǎn)學(xué)研關(guān)鍵環(huán)節(jié)的連接，它是第二階段發(fā)展的重要特征。第三個(gè)階段就是現(xiàn)在進(jìn)入全球新技術(shù)革命浪潮下，它突出了整個(gè)孵化功能的專業(yè)化、資源配置的集成化、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)的體系化、創(chuàng)業(yè)環(huán)境的人性化，特別是現(xiàn)在的整個(gè)的運(yùn)營(yíng)空間的虛擬化，這是目前當(dāng)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)重要的特點(diǎn)。
? ? ? ?第一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)是和第一次工業(yè)革命密切相關(guān)，以機(jī)械生產(chǎn)代替手工生產(chǎn)興起的第一次工業(yè)革命，崛起了第一波世界級(jí)的城市圈，包括倫敦、巴黎，就是我們現(xiàn)在講的最早的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，出現(xiàn)在歐洲。第二次工業(yè)革命以規(guī)?；a(chǎn)代替手工，美國(guó)的汽車工業(yè)為最主要的代表。這里我們可以看出像美國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，特別是斯坦福、硅谷的整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。第三次工業(yè)革命現(xiàn)在以個(gè)性化、數(shù)字化、分散化為背景，形成了第三波整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)高潮。
? ? ? ?中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段就是一個(gè)自由的成長(zhǎng)階段，園區(qū)發(fā)展是一個(gè)自由的空間。第二階段就是改革開(kāi)放以后，是最重要的時(shí)期，在80年代到90年代。這個(gè)時(shí)期園區(qū)的發(fā)展建設(shè)，為我們的整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)做出了重大貢獻(xiàn)。第三個(gè)階段是2000年以后，現(xiàn)在整個(gè)新城模式階段，每個(gè)新城里面都有一個(gè)新城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括現(xiàn)在普通意義下的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等。在第三次全球工業(yè)革命的背景下，整個(gè)以個(gè)性化、數(shù)字化、分散化為背景的全球新技術(shù)革命，產(chǎn)生了大數(shù)據(jù)時(shí)代、智慧城市時(shí)代，乃至整個(gè)移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代。
? ? ? ? 國(guó)內(nèi)的園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)中的工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等，可以分為重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)(物流地產(chǎn))、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)(指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn))。
? ? ?園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)一般投資規(guī)模大、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。在中國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年，未來(lái)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，它重要的是把整個(gè)的制造業(yè)，也就是現(xiàn)在全球講的工業(yè)4.0版本，工業(yè)4.0版本是在過(guò)去的整個(gè)重裝備的產(chǎn)業(yè)上加上智能新，就是現(xiàn)在講的互聯(lián)網(wǎng)整個(gè)互聯(lián)互通的功能加上，它會(huì)形成整個(gè)制造業(yè)、智能產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的深度融合。這里面涵蓋了整個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、3D打印，可再生清潔能源，新型綠色材料等技術(shù)，加快融合滲透，形成新型的數(shù)字制造，新材料、移動(dòng)互聯(lián)、規(guī)范化的能源獲取與存儲(chǔ)，將成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要趨勢(shì)。
? ? ? 美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分了三大部分，美國(guó)的東北部的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南部的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和西部的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這個(gè)范圍是按地理空間分的。現(xiàn)在主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)容是涵蓋了汽車制造、鋼鐵、化學(xué)、化工、軍事工業(yè)、石油、飛機(jī)、宇航、電子產(chǎn)業(yè)和新興的科技產(chǎn)業(yè)等這些內(nèi)容。美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分布的城市有：紐約、芝加哥、底特律、匹茲堡、休斯敦、達(dá)拉斯、亞歷山大、舊金山、洛杉磯、波士頓、西雅圖等。
中國(guó)目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體分布相當(dāng)不平衡：在所有334個(gè)地級(jí)市，2862個(gè)縣，48000多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，可以明確看到31個(gè)省區(qū)、直轄市，334個(gè)地級(jí)市全部都有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而這里面涵蓋了我們過(guò)去講到的整個(gè)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等，第二產(chǎn)業(yè)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分門(mén)別類的各個(gè)產(chǎn)業(yè)類型的園區(qū)?，F(xiàn)在總體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)額已經(jīng)超過(guò)了一萬(wàn)家。而且現(xiàn)在在珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀整個(gè)沿海發(fā)達(dá)的地區(qū)，包括一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在都有自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)還不只一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
? ? ? ?從歷史看，美國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一個(gè)階段就是在50年到80年代這個(gè)階段，也就是初級(jí)階段，大部分園區(qū)是由政府和社區(qū)合作建立，以非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)形式存在，基本上以混合園區(qū)為主。80年代中后期以后是從單個(gè)園區(qū)向系統(tǒng)園區(qū)過(guò)渡，包括政府提供信息和網(wǎng)絡(luò)支持，同時(shí)政府部門(mén)和企業(yè)界、研究機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體全面合作，園區(qū)的經(jīng)營(yíng)主體變成多元化。90年代開(kāi)始整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)體系由內(nèi)而外的擴(kuò)張，而且越來(lái)越注重創(chuàng)新。90年代后期出現(xiàn)的眾多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本身就是新創(chuàng)的企業(yè)，不僅向新創(chuàng)企業(yè)提供辦公場(chǎng)所和設(shè)施，而且還提供更加全面的管理咨詢和支持，包括企業(yè)發(fā)展各技術(shù)開(kāi)發(fā)。
? ? ? ?現(xiàn)在美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展具有非常鮮明的特點(diǎn)和個(gè)性，我們先來(lái)概括一下它的專業(yè)化和多元化：首先，美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資主體是多元化。美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)除了政府直接給予的投資以外，各種非營(yíng)利機(jī)構(gòu)和組織，包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)團(tuán)體、各個(gè)地方性的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)、發(fā)展基金、私營(yíng)企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)投入，目前占了美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整個(gè)投資的一半。
? ? ? 目前美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有四種形式：政府主辦的園區(qū)；私人主辦的園區(qū)；學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)，如硅谷；公私合營(yíng)的園區(qū)。其中前兩類園區(qū)在大學(xué)主辦園區(qū)中都能得到體現(xiàn)。大學(xué)主辦的園區(qū)是通過(guò)創(chuàng)辦孵化器，吸引眾多的科研項(xiàng)目和高級(jí)研究人才，而且還有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)幫助藝術(shù)家實(shí)現(xiàn)藝術(shù)作品的商業(yè)開(kāi)發(fā)，幫助少數(shù)民族和婦女創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，幫助個(gè)人建立慈善事業(yè)。
? ? 硅谷是美國(guó)園區(qū)最典型的代表，位于美國(guó)加利福尼亞州舊金山以南，包括圣塔克拉拉郡及其與圣·蒙特爾、阿拉米達(dá)、圣塔克魯茲等郡鄰近的部分，總面積約3880平方公里，人口243萬(wàn)(2005年)。硅谷是世界一流園區(qū)的典型代表，是世界其他國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行高技術(shù)開(kāi)發(fā)所效仿的對(duì)象。
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? 20世紀(jì)50年代初到60年代末是硅谷崛起和初步發(fā)展時(shí)期。硅谷的發(fā)展模式，即“學(xué)術(shù)－工業(yè)綜合體”，以及風(fēng)險(xiǎn)資本與創(chuàng)新公司的初步結(jié)合基本定型。20世紀(jì)70年代初到80年代中期，是硅谷的大發(fā)展時(shí)期。1971年微處理器的發(fā)明使生產(chǎn)微機(jī)成為可能。微處理器使硅谷從而也使整個(gè)美國(guó)進(jìn)入了微電子時(shí)代。20世紀(jì)80年代到90年代中期，硅谷由低潮重新走向高潮，軟件業(yè)的崛起很快使硅谷度過(guò)了危機(jī)，硅谷的非物質(zhì)化進(jìn)程，使硅谷率先進(jìn)入了“信息社會(huì)”。20世紀(jì)90年代中期到現(xiàn)在，硅谷大規(guī)模進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代又帶來(lái)了軟件業(yè)的昌盛。這是軟件業(yè)和網(wǎng)絡(luò)業(yè)同時(shí)大發(fā)展時(shí)期，也是硅谷的社會(huì)文化和人們的思維領(lǐng)域發(fā)生根本變化的時(shí)期。
2、硅谷的發(fā)展模式
硅谷成功的原因得益于大學(xué)、政府的作用和風(fēng)險(xiǎn)資本投資、戰(zhàn)爭(zhēng)政治環(huán)境以及創(chuàng)新企業(yè)家的革新等，但從發(fā)展模式看，主要有以下三種：
(1)從機(jī)制上講，硅谷首創(chuàng)了一種科、技、產(chǎn)三位一體的發(fā)展模式，其中政府起重要的中介力量。
這種“硅谷現(xiàn)象”是科技發(fā)展的一種新的社會(huì)形態(tài)，也是整個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大特色。三位一體的發(fā)展模式，是硅谷發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，它在硅谷產(chǎn)生了三大劃時(shí)代的變化：第一，改變了硅谷的生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)，使得知識(shí)也即高科技迅速成為生產(chǎn)力中的首要因素，即第一位的生產(chǎn)力；同時(shí)也改變了生產(chǎn)力中勞動(dòng)者的結(jié)構(gòu)以及生產(chǎn)工具的性質(zhì)和功能。第二，改變了硅谷的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使硅谷直接從農(nóng)業(yè)社會(huì)過(guò)渡到后工業(yè)社會(huì)，即以高科技為主導(dǎo)的知識(shí)社會(huì)，第一次使非物質(zhì)生產(chǎn)在硅谷經(jīng)濟(jì)中遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了物質(zhì)生產(chǎn)，硅谷漸漸變成一個(gè)高水準(zhǔn)的研究和控制中心——即硅谷主要的微電子公司的總部和復(fù)雜的研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及新的以技術(shù)為基礎(chǔ)的創(chuàng)新公司建立的場(chǎng)所，而不是生產(chǎn)和制造中心。第三，改變了硅谷的階級(jí)結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了一個(gè)新的中產(chǎn)階級(jí)，即包括科學(xué)家、工程師以及其他技術(shù)人員在內(nèi)的技術(shù)專家階層，這一階層已經(jīng)代替了農(nóng)場(chǎng)主成為硅谷勞動(dòng)力中比例最大的階層。
除上述之外，三位一體的發(fā)展模式本身就是一種創(chuàng)新的社會(huì)技術(shù)，是一種有機(jī)的渾然一體的網(wǎng)絡(luò)式合作組織。這種合作是多層次、多渠道的，不僅有橫向的，還有縱向的；不僅是宏觀的，也是微觀的，是一種滲透性網(wǎng)絡(luò)式合作。橫向的、宏觀的指不同機(jī)構(gòu)之間的合作，即政府、創(chuàng)新企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)資本投資公司、學(xué)校和公共機(jī)構(gòu)(基金會(huì)、非贏利組織等)之間的合作；微觀的合作指的是企業(yè)間的合作。
(2)遵循以中小企業(yè)為核心的發(fā)展模式。
? ? 中小企業(yè)是硅谷最有活力的力量，也是知識(shí)經(jīng)濟(jì)中的一支重要力量。因?yàn)樵谥R(shí)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)不是依靠自然資源而是依靠智力資源即科學(xué)和知識(shí)來(lái)發(fā)展，所以企業(yè)不需要大規(guī)模，而更需要小批量生產(chǎn)(batch production)以及彈性的、開(kāi)放式的經(jīng)營(yíng)模式。硅谷組成了有機(jī)合作的高技術(shù)工業(yè)區(qū)，高技術(shù)小公司在新產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中互相合作，既能保持小規(guī)模，又具有全球競(jìng)爭(zhēng)力。在公司規(guī)模變大時(shí)，硅谷則選擇裂變的形式，將高技術(shù)工業(yè)中標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的制造部門(mén)移往南部或西部地區(qū)，而硅谷只保留研究和開(kāi)發(fā)的功能，硅谷的成功在很大程度上緣于這種發(fā)展模式。
(3)獨(dú)特的文化模式。
硅谷幾十年來(lái)形成的獨(dú)特文化模式是它成功的最深刻而持久的因素，是美國(guó)傳統(tǒng)的民族特性如個(gè)人主義、自由主義、創(chuàng)新精神等和現(xiàn)代文化在高科技時(shí)代的典型體現(xiàn)。這種滲透性的高科技文化模式有四大特色：第一，它是一種新型創(chuàng)新文化，即允許失敗(Its-ok-to-fail)的創(chuàng)新。第二，它是一種佯謬文化，即似非而是的悖論或反論文化。這種技術(shù)上的似非而是的悖論對(duì)人們的心理和文化產(chǎn)生了強(qiáng)烈的震蕩。硅谷人以開(kāi)放靈活輕松民主自居，但他們同時(shí)又是最愛(ài)走極端的人。硅谷崇尚人文主義管理和信息共享，但硅谷的公司對(duì)技術(shù)的保密卻是極端化的；而且在硅谷甚至沒(méi)有人行道，其建筑也是封閉式的，這與其人本主義特色是相矛盾的。第三，它是一種獨(dú)特的企業(yè)文化。這種文化包括人才的超流動(dòng)性(Hypermobility)、直呼上司的名字、隨意穿著、彈性工作時(shí)間、在家工作、雇員所有——雇員擁有股票等。第四，硅谷文化是一種時(shí)間文化，即速度文化。知識(shí)經(jīng)濟(jì)使得硅谷人不可能按照過(guò)去工業(yè)化時(shí)代的八小時(shí)工作制(即標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)間)工作，而是按照創(chuàng)新的需要安排時(shí)間，不是將時(shí)間細(xì)化，而是將其大段大段地分割，經(jīng)常性地連續(xù)幾天通宵達(dá)旦地工作。工作到深夜或凌晨幾乎是當(dāng)今硅谷20萬(wàn)高科技人員統(tǒng)一的生活方式。 （這里也再一次印證了效率、時(shí)間）
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3、硅谷發(fā)展中的政府作用
硅谷是現(xiàn)代開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)端，硅谷的成功，在很大程度上得益于市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式。硅谷的風(fēng)險(xiǎn)投資基金發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集群以及技術(shù)創(chuàng)新的重視，都是在市場(chǎng)化運(yùn)作基礎(chǔ)上不斷成熟的產(chǎn)物，是市場(chǎng)自由選擇的結(jié)果。
盡管硅谷是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化基礎(chǔ)上的市場(chǎng)選擇結(jié)果，但值得注意的是政府的作用也功不可沒(méi)，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，美國(guó)政府國(guó)防部的訂單對(duì)硅谷新技術(shù)的擴(kuò)散影響重大。硅谷形成初期，正是由于美國(guó)國(guó)防部對(duì)尖端電子產(chǎn)品的大量需求，才使許多年輕的高科技公司生存下來(lái)并得以發(fā)展壯大。
其次，政府通過(guò)研發(fā)投入和相關(guān)政策促進(jìn)硅谷技術(shù)發(fā)展。政府對(duì)基礎(chǔ)的、符合國(guó)家科學(xué)發(fā)展的研發(fā)給予直接的資金與各方面的投入。例如政府對(duì)斯坦福大學(xué)研究項(xiàng)目提供大量的直接贊助經(jīng)費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年，斯坦福大學(xué)16億美元的年收入中有40％來(lái)源于受政府委托的研究項(xiàng)目。政府還對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行研發(fā)投入，并通過(guò)稅收政策等鼓勵(lì)企業(yè)自己進(jìn)行項(xiàng)目研發(fā)。此外，政府嚴(yán)格實(shí)行專利制度，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù)，促進(jìn)了技術(shù)交易市場(chǎng)的建立；建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)技術(shù)的完善與進(jìn)步；制定了寬松的技術(shù)移民簽證，實(shí)施專門(mén)為吸納國(guó)外人才的H-1B簽證計(jì)劃，增加簽證發(fā)放的數(shù)額。
再次，政府為硅谷的不斷擴(kuò)展提供規(guī)劃用地。硅谷每次擴(kuò)建，周圍的社區(qū)、環(huán)保主義者和其他特殊利益組織就會(huì)提出諸如空間、交通、瀕臨滅絕物種等問(wèn)題。地方政府在協(xié)調(diào)各方利益的過(guò)程中發(fā)揮著重要作用。
最后，政府對(duì)改善硅谷的交通狀況起著重要作用。在硅谷，私營(yíng)公司很少介入道路交通等公共投資，因而投資交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、減少交通阻塞和交往隔閡，是美國(guó)政府機(jī)構(gòu)的重要職能。
從以上我們可以看出來(lái)，美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是形成一系列的產(chǎn)業(yè)，目前中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過(guò)熱，現(xiàn)在我們各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的載體已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)家。
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四、中美兩國(guó)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式
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? ? ?工業(yè)地產(chǎn)是指一個(gè)國(guó)家或一個(gè)區(qū)域的政府，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，通過(guò)行政的、市場(chǎng)的多種手段，集聚各種生產(chǎn)要素，并在一定的空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。
? ? ? ?現(xiàn)在中國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和整個(gè)企業(yè)的孵化器在全球排名第一位，而且已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了美國(guó)。我們現(xiàn)在看美國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整個(gè)的發(fā)展給我們提供的借鑒是什么呢？
第一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一定要依托城市的資源，統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)揮輻射效應(yīng)，帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。第二，園區(qū)要致力于提供專業(yè)化和多元化的服務(wù)。第三，園區(qū)的整個(gè)建設(shè)和擴(kuò)張要重質(zhì)量，而不僅僅是數(shù)量。
? ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)要依托整個(gè)城市的資源，美國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)分三大部分：整個(gè)東部、西部和東北部。這些都是和美國(guó)的整個(gè)城市群相結(jié)合的。而中國(guó)重要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也可以看出，是分布在整個(gè)珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀中部地區(qū)、關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)、東北老工業(yè)基地等地區(qū)。
1.美國(guó)科技園區(qū)。
美國(guó)整體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展和完善，已經(jīng)雄霸世界，我們現(xiàn)在可以數(shù)得到的，像硅谷的科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)、波士頓的128高速公路的高科技園區(qū)，它涵蓋了美國(guó)東部的128高速公路，涵蓋了整個(gè)雷神、洛克席勒馬丁，包括整個(gè)重裝備產(chǎn)業(yè)都在這條路上。
2.以骨干企業(yè)管理的整個(gè)園區(qū)管理模式。
開(kāi)發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)本身就是贏利型的企業(yè)單位或企業(yè)管理型的事業(yè)單位，它們雖然代表政府行使部分行政管理職能，但更重要的是管理部門(mén)通過(guò)房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和技術(shù)入股方式取得經(jīng)濟(jì)效益。整個(gè)形式是政府有關(guān)部門(mén)組成領(lǐng)導(dǎo)小組，成立園區(qū)辦公室，包括我們下一步推廣整個(gè)PPP的公私合營(yíng)模式，也是未來(lái)重要的模式。
3.混合管理型的模式。
是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理模式兼有行政、服務(wù)和適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)功能，形式是由政府各部門(mén)組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的管理辦公室和一個(gè)總公司，而且可能還會(huì)有一些園中園的模式。
? ? 現(xiàn)在中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)的最大問(wèn)題是，我們現(xiàn)在整個(gè)模式還是通過(guò)園區(qū)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)、技術(shù)的入股取得資本效益，而不是從未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獲得效益，這是我們?cè)谙乱徊疆a(chǎn)業(yè)園發(fā)展中遇到的重大問(wèn)題。
? ? ?美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式，它是建立全球化市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)的資源整合平臺(tái)。在國(guó)內(nèi)形成一種產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)以后，很快就會(huì)開(kāi)拓全球的市場(chǎng)，形成一種獨(dú)霸，國(guó)外的一種嶄新的產(chǎn)業(yè)園模式。而且這種高度的商品化和高效的商業(yè)運(yùn)作模式，是美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)最根本的特征。
? ? ?中國(guó)的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是中國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體,其運(yùn)作主體一般是開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開(kāi)發(fā)公司。缺陷:不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化,致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒
? ? ?工業(yè)地產(chǎn)商模式指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè):土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理,最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
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? ?主體企業(yè)引導(dǎo)模式指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū);在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。
? ? 中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，在中國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開(kāi)發(fā)公司從事開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。
? ?綜合運(yùn)作模式指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。私人業(yè)主開(kāi)發(fā)模式目前在小廠房這一塊,私人業(yè)主開(kāi)發(fā)占了很大一 部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊,其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開(kāi)發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開(kāi)發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力,時(shí)常也逐漸將其淘汰。
發(fā)展園區(qū)的整個(gè)規(guī)劃要改變重空間規(guī)劃，輕產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的理念，不僅要做好園區(qū)規(guī)劃，最重要考慮了幾大問(wèn)題：第一點(diǎn)要把產(chǎn)業(yè)選擇和城市整個(gè)資源的匹配結(jié)合在一起；第二要把城市的資源稟賦如何轉(zhuǎn)化為整個(gè)產(chǎn)業(yè)資源考慮在一起；第三，把整個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能和未來(lái)建設(shè)的空間載體融為一體；第四點(diǎn)更重要的，在考慮建設(shè)物理空間和整個(gè)產(chǎn)業(yè)資源融合的時(shí)候，一定要搭建未來(lái)園區(qū)的整個(gè)四維虛擬的元嬰空間。
? ? 中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)開(kāi)發(fā)是聯(lián)在一起的，出于開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開(kāi)發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。
? ? ?就中國(guó)來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在中國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。
? ? ?中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，相對(duì)西方開(kāi)發(fā)較晚。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導(dǎo)向發(fā)展→集聚發(fā)展圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，獲取更高的投資利潤(rùn)。工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和使用仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒(méi)有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。
? ? ? 標(biāo)準(zhǔn)廠房具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)工業(yè)用途的物業(yè)。它有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：1. 企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間；2. 長(zhǎng)期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來(lái)放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴(kuò)張；3. 對(duì)于不了解國(guó)情的外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過(guò)渡期，為以后自建工廠做個(gè)過(guò)渡，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；4. 企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。
定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5~10年時(shí)間。早期，國(guó)內(nèi)定制廠房的企業(yè)多為跨國(guó)公司，最具代表的優(yōu)IBM。但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的推動(dòng)下，早期建設(shè)的破舊工業(yè)廠房已蝶變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)聚集的綜合產(chǎn)業(yè)園。部分園區(qū)為吸引各行業(yè)中的龍頭企業(yè)，為其企業(yè)定制廠房，但在國(guó)內(nèi)定制廠房的企業(yè)多數(shù)是從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)的企業(yè)。另外，部分城市為促進(jìn)與他國(guó)的貿(mào)易合作，專為交好的國(guó)家、地區(qū)的企業(yè)定制一套優(yōu)惠政策，其中就涉及定制廠房或者打造該國(guó)的風(fēng)情小鎮(zhèn)，吸引外企入駐。
作為工業(yè)地產(chǎn)的載體，中國(guó)工業(yè)園的建設(shè)中存在的問(wèn)題主要有：
①“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等?！拔覀兿Ｍ軌蛑贫ㄒ粋€(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門(mén)檻，來(lái)防止園區(qū)建設(shè)過(guò)多過(guò)濫”；②招商引資機(jī)制不完善，來(lái)者不拒；政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”；③貪大求洋，面子工程；④資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。
? ? ?科技孵化器的定義是以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，培養(yǎng)高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨的一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)載體，是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)的一個(gè)重要的基地。它服務(wù)內(nèi)容主要為科技創(chuàng)業(yè)人才創(chuàng)辦高新企業(yè)提供行政服務(wù)，為孵化器的入園企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、行政代理、信息發(fā)布、投融資、技術(shù)支撐、咨詢培訓(xùn)、物業(yè)管理等服務(wù)，通過(guò)這些服務(wù)，把由多數(shù)人的附帶工作變成少數(shù)人的專門(mén)工作。
? ? ?科技孵化器的企業(yè)也有一個(gè)誕生、成長(zhǎng)、發(fā)展、消退和消亡的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程也是企業(yè)的生命周期，它涵蓋了創(chuàng)建期、成長(zhǎng)期、衰退期。科技孵化器、科技園區(qū)與整個(gè)入園企業(yè)三者的關(guān)系是什么呢？首先孵化器、科技園區(qū)是服務(wù)于企業(yè)的成長(zhǎng)期和成熟期兩個(gè)階段，而孵化器是服務(wù)于企業(yè)的初創(chuàng)期和加速成長(zhǎng)階段，所以我們可以看出，中國(guó)在目前這個(gè)階段，如果對(duì)整個(gè)下一步產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)有興趣的話，我們可以從兩個(gè)階段入手：
第一，從整個(gè)孵化器階段入手，它是涵蓋了整個(gè)企業(yè)初創(chuàng)階段和加速成長(zhǎng)階段。
第二，我們現(xiàn)在講的比較多的加速器階段，就是科技園區(qū)階段，它涵蓋了整個(gè)入園企業(yè)的成長(zhǎng)期和成熟期兩個(gè)階段。
科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)它服務(wù)于企業(yè)的成熟階段和整個(gè)孵化器彼此接力，形成一個(gè)梯形結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了企業(yè)快速的成長(zhǎng)和尾部發(fā)展。
? ? ? ?必須要看到兩者的協(xié)同發(fā)展，要為整個(gè)科技初創(chuàng)入園企業(yè)成長(zhǎng)提供良好的環(huán)境；對(duì)于一個(gè)區(qū)域來(lái)講，孵化器科技園區(qū)的建設(shè)發(fā)展同步，有利于企業(yè)長(zhǎng)得大、留得住，從而可以有效克服孵化器和加速器建設(shè)中的臨合效應(yīng)，充分調(diào)度各方資源。
如何能把孵化器和科技園區(qū)的建設(shè)做到同步發(fā)展，從而為入園企業(yè)不僅能長(zhǎng)得大、留得住，而且能調(diào)動(dòng)各方產(chǎn)業(yè)資源，扶持整個(gè)孵化器加速建設(shè)呢？這里很重要的就是產(chǎn)業(yè)定位，要生成具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)和行業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群，從而提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的聚合效度。目前整個(gè)對(duì)接方式，第一就是在目前新建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中一定要建設(shè)孵化器。第二點(diǎn)對(duì)接方式就是科技孵化器和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的對(duì)接。
如何打造未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式呢？我們來(lái)看以下幾點(diǎn)：
第一，一定要重視整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃。第二，專業(yè)的服務(wù)人團(tuán)。第三，全面的服務(wù)體系。第四，未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)招商體系。第五，更重要的，要基于現(xiàn)在的大數(shù)據(jù)平臺(tái)和移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，建未來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)虛擬運(yùn)營(yíng)空間。這是我們?cè)谙乱徊疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的最重要的環(huán)節(jié)。
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五、工業(yè)化后期的中國(guó)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)
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? ? ? 2010年以后中國(guó)進(jìn)入工業(yè)化后期，這個(gè)時(shí)期也正是步入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新常態(tài)的過(guò)程，中國(guó)的園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)也隨之邁入了工業(yè)化后期的時(shí)代，在這個(gè)過(guò)程出現(xiàn)了一些趨勢(shì)性的變化，在把握和順應(yīng)這些趨勢(shì)的同時(shí)我們也面臨著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，需要高度重視和加以防范，這些風(fēng)險(xiǎn)包括：順應(yīng)經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢(shì)性變化，但不能放任增速下滑出合理的區(qū)間，要防范“經(jīng)濟(jì)失速”風(fēng)險(xiǎn)；在認(rèn)識(shí)到并順應(yīng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)化趨勢(shì)的同時(shí)，必須防范“制造業(yè)空心化”的風(fēng)險(xiǎn)；順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化趨勢(shì)，但要避免“技術(shù)升級(jí)陷阱”；推進(jìn)“兩化”融合趨勢(shì)，直面“新工業(yè)革命”帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；順應(yīng)去產(chǎn)能化趨勢(shì)要求，同時(shí)化解由于去產(chǎn)能化而產(chǎn)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；順應(yīng)供給要素集約化趨勢(shì)，但要充分認(rèn)識(shí)到要素市場(chǎng)化改革的困難；積極推進(jìn)向功能化產(chǎn)業(yè)政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，但要避免功能性產(chǎn)業(yè)政策的失效風(fēng)險(xiǎn)；順應(yīng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)向全球價(jià)值鏈高端攀升趨勢(shì)，化解來(lái)自于發(fā)達(dá)國(guó)家和新興經(jīng)濟(jì)體的“雙端擠壓”風(fēng)險(xiǎn)。
改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)有賴于成功地推進(jìn)了工業(yè)化進(jìn)程。工業(yè)化理論認(rèn)為，一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程可以劃分為前工業(yè)化、工業(yè)化前期、工業(yè)化中期、工業(yè)化后期和后工業(yè)化階段，每個(gè)階段轉(zhuǎn)換都伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要特征變化。2010年中國(guó)的工業(yè)化水平綜合指數(shù)已經(jīng)達(dá)到66，這意味著2010年以后中國(guó)將進(jìn)入到工業(yè)化后期。
? ? ?在整個(gè)工業(yè)化初中期，中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的特征可以概括為：人口眾多的大國(guó)工業(yè)化、長(zhǎng)期快速推進(jìn)的工業(yè)化、低成本出口導(dǎo)向的工業(yè)化、區(qū)域發(fā)展極不平衡的工業(yè)化。但近幾年，在進(jìn)入工業(yè)化后期，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程的特征正在發(fā)生改變，正在從高速、低成本、出口導(dǎo)向、不平衡的發(fā)展“舊常態(tài)”向中高速、基于創(chuàng)新的差異化、內(nèi)外需協(xié)調(diào)和區(qū)域平衡的發(fā)展“新常態(tài)”的轉(zhuǎn)變。這個(gè)轉(zhuǎn)變能否實(shí)現(xiàn)，事關(guān)中國(guó)能否順利走完工業(yè)化后期階段，最終實(shí)現(xiàn)工業(yè)化。
隨著中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在日趨高級(jí)化。從工業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化看，高加工度化和技術(shù)密集化趨勢(shì)明顯，技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。在整體工業(yè)增速下滑的背景下，工業(yè)中的原材料行業(yè)、裝備制造業(yè)和消費(fèi)品行業(yè)中，裝備制造業(yè)增長(zhǎng)迅速，居三大行業(yè)之首。
? ? ?工業(yè)化后期的特殊歷史時(shí)期，在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)將以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。 根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)廠房，是用于工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的房屋。工業(yè)廠房按其建筑結(jié)構(gòu)型式可分為單層工業(yè)建筑和多層工業(yè)建筑? 。多層工業(yè)建筑的廠房絕大多數(shù)見(jiàn)于輕工、電子、儀表、通信、醫(yī)藥等行業(yè)，此類廠房樓層一般不是很高，其照明設(shè)計(jì)與常見(jiàn)的科研實(shí)驗(yàn)樓等相似，多采用熒光燈照明方案。機(jī)械加工、冶金、紡織等行業(yè)的生產(chǎn)廠房一般為單層工業(yè)建筑，并且根據(jù)生產(chǎn)的需要，更多的是多跨度單層工業(yè)廠房，即緊挨著平行布置的多跨度廠房，各跨度視需要可相同或不同。
? ? ? 在較好的宏觀環(huán)境下，對(duì)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念以及運(yùn)營(yíng)模式的準(zhǔn)確把握，是投資工業(yè)地產(chǎn)成功的前提。產(chǎn)品定位，策劃，規(guī)劃，招商的同步進(jìn)行是操作的關(guān)鍵。借鑒國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，理解專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的綜合型服務(wù)，象經(jīng)營(yíng)城市一樣去經(jīng)營(yíng)園區(qū)，這會(huì)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作成功提供較有力的支持。
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