亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯的私有化收購案終于塵埃落定。歷時半年多，普洛斯高管團隊作為投資方之一，聯(lián)合中國內(nèi)地知名開發(fā)商萬科集團以及厚樸、高瓴資本、中銀集團，以3.38新加坡元/股、總代價約159億新元（約790億元人民幣），成功收購新加坡上市企業(yè)普洛斯的全部股份。這將是亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購，也將毫無懸念地成為中國物流地產(chǎn)發(fā)展史上的里程碑。
中國電商崛起帶旺物流地產(chǎn)行業(yè)
所謂物流地產(chǎn)，是指經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。與傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。
當(dāng)前，中國電子商務(wù)的爆發(fā)式增長刺激了國內(nèi)物流體系的整體升級，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分?jǐn)傦L(fēng)險，而資本機構(gòu)又在積極尋找穩(wěn)定回報的投資機會等多方因素造就了我國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。 ? ?
從廣義概念上，物流地產(chǎn)是能夠利用物流產(chǎn)業(yè)的物業(yè)或區(qū)域土地、平臺、物流金融、信息、功能等資源，通過策劃實現(xiàn)價值最大化的物流資源平臺的整合體。物流地產(chǎn)具備投資相對優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩(wěn)健增值的特征，但回報期、經(jīng)營變數(shù)、管理控制是專業(yè)技術(shù)，雖說利弊同在，但利遠(yuǎn)大于弊。按照商業(yè)地產(chǎn)的邏輯，物流地產(chǎn)的資金前期投入相對較少，但投資回報周期長，換來的優(yōu)勢是相對穩(wěn)定，其投資回報不如商業(yè)地產(chǎn)來得簡單或“粗暴”，這導(dǎo)致策劃者、規(guī)劃者或開發(fā)商急功近利，最終落實到項目上“不接地氣”。
而物流地產(chǎn)要“接地氣”，只有與所在區(qū)域本身的資源稟賦充分結(jié)合。首先要從實際出發(fā)考慮本地區(qū)設(shè)立物流園區(qū)的必要性和可行性；其次物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)從整個城市物流系統(tǒng)協(xié)調(diào)性發(fā)展的需要出發(fā)，而不能喜“新”厭“舊”。第三應(yīng)以節(jié)約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅持市場化運作。在整個物流園區(qū)規(guī)劃中，既要政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅持市場化運作的原則。因此，電商時代下的發(fā)展風(fēng)投、保險、信托以及基金都試圖涌入物流地產(chǎn)，所謂“無利不起早”，這是利益驅(qū)使的法力。
近年來，全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)上漲。有相關(guān)研究表明，物流地產(chǎn)投資回報率已達到8%以上，實際策劃與運作得當(dāng)?shù)捻椖渴峭耆^或大大可超過的。而在電商物流時代，物流地產(chǎn)企業(yè)一方面要增強物流專業(yè)技能，練好內(nèi)功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專注于核心業(yè)務(wù)，要清晰發(fā)展思路，不要過度商業(yè)地產(chǎn)化。尤其在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)想提高運營效率，可嘗試輕資產(chǎn)擴大化、運營資產(chǎn)彈性化、業(yè)務(wù)模式平臺化、監(jiān)控可視化等。
有數(shù)據(jù)顯示，2017 年至少有254億美元的中國資本投向了物流地產(chǎn)。仲量聯(lián)行華東區(qū)物流地產(chǎn)部總監(jiān)黃暉認(rèn)為，電商零售業(yè)的蓬勃發(fā)展將繼續(xù)推動物流地產(chǎn)市場的興盛，在投資市場的交易規(guī)模也有望逐年增長。所以，亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯在最近的投資，可謂當(dāng)今全球物流地產(chǎn)的翹楚。目前，物流地產(chǎn)商普洛斯在中國、日本、巴西和美國等地持有或管理的物流地產(chǎn)面積約5500萬平方米，對應(yīng)的資產(chǎn)價值約410億美元。尤其在中國，普洛斯其市場份額超過第2到第10名的總和，處于絕對領(lǐng)先地位。同時，普洛斯在日本、巴西的市場份額均排名第一，在美國排名第二。除了物流地產(chǎn)的開發(fā)及運營，普洛斯的業(yè)務(wù)還涉及物流地產(chǎn)基金管理。
鮮為人知的是，這個物流業(yè)大鱷成立至今不過十年之久。2008年，當(dāng)時處于困境中的美國巨頭Prol ogis集團將其位于中國和日本的資產(chǎn)出售組建成普洛斯公司，一度舉步維艱。好在生逢其時，中國電商零售業(yè)的起步和發(fā)展給了倉儲物流行業(yè)起死回生的絕佳機會。十年間，借著中國電商零售業(yè)飛速發(fā)展、物流空間需求迅猛增加的歷史性契機，普洛斯的資產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹、快速成長，逐漸發(fā)展成全球領(lǐng)先的物流業(yè)巨無霸，目前，普洛斯的資產(chǎn)組合包括中國大內(nèi)地8個城市中的252個物流園區(qū)，共計達5.3億平方米。
物流地產(chǎn)潛力巨大未來市場可觀
前不久，東百集團也發(fā)布公告稱，擬與關(guān)聯(lián)人平潭睿信投資管理合伙企業(yè)分別出資人民幣8100萬元和900萬元，共同投資設(shè)立東百瑞興資本管理有限公司。東百集團表示，新設(shè)公司將主要負(fù)責(zé)公司物流地產(chǎn)項目的管理及運營，本次交易有利于進一步完善管理團隊激勵機制，有效推動公司物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利拓展。而在此前，除阿里巴巴旗下菜鳥、京東物流等電商企業(yè)大肆布局外，萬科、綠地、萬通、華夏幸福、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)企業(yè)和平安集團也都紛紛擴圍，進軍物流地產(chǎn)。 ? ?
據(jù)有關(guān)資料顯示，萬科于2015年6月撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部，專門成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前，萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地已正式獲得6個物流地產(chǎn)項目。對此，萬科前高級副總裁毛大慶曾在萬科獲得廊坊項目后表示，隨著城市化水平的提升，貨物流轉(zhuǎn)的效率提高，成本變低，物流產(chǎn)業(yè)變成了人們城市生活非常重要的環(huán)節(jié)，物流產(chǎn)業(yè)潛力巨大。而另一位萬科前高級副總裁肖莉也認(rèn)為，目前國內(nèi)的倉儲建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購行業(yè)的發(fā)展，因此物流地產(chǎn)具有很好的發(fā)展空間。 ? ?
萬科副總裁譚華杰表示，中國的電商滲透率已經(jīng)超過了美國，但物流地產(chǎn)和倉儲地產(chǎn)的建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上。數(shù)據(jù)顯示，在美國，人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但人均擁有的倉儲面積卻達到了5平方米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10?！翱梢院敛粦岩傻卣f，在中國所有不動產(chǎn)分類中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場，也是目前中國所有不動產(chǎn)類型當(dāng)中租金收益率最高的。這里面存在巨大的機會，我們不能放棄這個機會?！弊T華杰說。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物流地產(chǎn)現(xiàn)階段比較熱的主要原因還是在于其價值鏈。一方面，在土地稀缺的背景下，物流等產(chǎn)業(yè)用地有專屬供地。另外，長約帶來的租金收入和可能有的管理費使得運營收入穩(wěn)定。第三，物流地產(chǎn)金融屬性較強，而海外地產(chǎn)商非常善于使用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿并加快資金回流。 ? ??
不僅是普洛斯、東百集團、萬科，事實上，中國電商零售業(yè)急速發(fā)展的十年助推了一大批物流企業(yè)的成功，例如易商紅木、樂歌物流等。在澳大利亞嘉民集團和后來恢復(fù)元氣的安博等老牌企業(yè)的資產(chǎn)組合中，也發(fā)揮著越來越大的作用。據(jù)官方統(tǒng)計，中國電商總銷量現(xiàn)居全球第一。普洛斯最大的客戶就包括阿里巴巴和京東這兩大中國電商巨頭，也包括亞馬遜和沃爾瑪?shù)葒H企業(yè)?？春梦锪魇袌鑫磥戆l(fā)展前景，中國內(nèi)地的投資者對倉儲物流項目垂涎已久。僅普洛斯最近的此筆交易中，原持有普洛斯36.8%股權(quán)的新加坡政府投資公司GIC，預(yù)計將通過此次出售獲益約34億新元，而一些中國的投資方也有望由此獲得巨大利益。 ??
根據(jù)新加坡證券交易所關(guān)于本次收購的公告，萬科將是普洛斯私有化后最大的單一股東。對于萬科來說，重倉參與普洛斯私有化的意義不單純只是獲得資金收益這么簡單，還有著更高的戰(zhàn)略考量。萬科方面表示，參與收購普洛斯將是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式。事實上，網(wǎng)絡(luò)零售、零售消費品及高端制造業(yè)正是拉動現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展的三駕馬車。以普洛斯最新財年年報為例，其前五大客戶均屬于第三方物流與電商行業(yè)，存儲的主要貨種包括快消品、汽車零部件、醫(yī)療器械等。
建設(shè)用地只減不增給物流地產(chǎn)帶來利好
除國內(nèi)資本外，近年來外資對我國的物流地產(chǎn)也十分看好。黑石集團共同創(chuàng)始人蘇世民表示，黑石集團在中國的投資規(guī)模在50億美元左右，投資主要集中于物流地產(chǎn)和購物中心。作為世界最大的另類投資管理公司，黑石集團目前管理的資產(chǎn)規(guī)模達3560億美元。“我們就像一個籃球隊，只有在機會比較明顯的時候，我們才會投籃，而不是貿(mào)然進攻。離這個籃球筐越近，我們越高興。”蘇世民說，黑石集團對中國的物流地產(chǎn)投資非常樂觀，受益于中國蓬勃發(fā)展的電商市場，對我們而言，物流地產(chǎn)是一個很明顯的“投籃”機會。 ?
有關(guān)專家表示，現(xiàn)階段我國物流設(shè)施供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)短期失衡。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年我國現(xiàn)代物流設(shè)施行業(yè)的需求與供給比為44.9%，供給缺口達 2390 萬平方米。同時，來自仲量聯(lián)行的報告稱，至2020年，中國電子商務(wù)市場的規(guī)模將達1萬億美元，市場日益向B2C模式（企業(yè)對消費者）發(fā)展，需要更多的物流配送中心與之匹配。隨著中國地產(chǎn)開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型的需求強烈，作為行業(yè)標(biāo)桿，像萬科就花費了巨大投資建倉庫而不是建房子，由此可見中國物流業(yè)現(xiàn)已成為內(nèi)地地產(chǎn)投資者最熱門的標(biāo)的之一。 ??
目前，中國物流地產(chǎn)的投資市場才剛剛起步，考慮到中國電商和整個零售市場的發(fā)展、規(guī)模及速度，物流地產(chǎn)還有巨大的潛力，相信投資規(guī)模也會逐年提升，未來類似普洛斯這樣的大宗交易也將頻繁發(fā)生。但值得注意的是，現(xiàn)階段的中國物流地產(chǎn)，外資占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位。外資自2003年進入中國以來，像普洛斯之類的外資快速布局，已占據(jù)整個物流地產(chǎn)市場份額的55%，在中國的總土地儲備也高達2000萬平方米。而以普洛斯為首的外資，最高時曾占據(jù)超過80%以上的市場份額。 ? ? ?
2017年5月12日，上海市經(jīng)信委、市規(guī)土局召開了產(chǎn)業(yè)用地新政解讀會，根據(jù)上海城市可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，未來上海存量工業(yè)用地將作為土地盤活的突破口。“建設(shè)用地規(guī)模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型；同時，工業(yè)不能空心化，要保留適度工業(yè)用地布局?！鄙虾＝卺尫帕斯I(yè)地產(chǎn)倒逼城市開發(fā)的信號：實行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項目用地出讓年期為20年，對用地有特殊要求的市重點產(chǎn)業(yè)項目出讓年期可為20—50年。這被業(yè)內(nèi)解讀為給物流地產(chǎn)帶來利好。 ??
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來，行業(yè)競爭就看土地和客戶的資源被誰把控。由于地方工業(yè)、倉儲用地的供應(yīng)有限，未來土地開發(fā)商將從一手招拍掛市場轉(zhuǎn)向二級土地市場，從而推高成本。另外，在大量中低端倉庫充斥下，市場形成惡性競爭，加上經(jīng)濟處于下行階段，貨主對倉儲費用也日趨敏感。從中長期看，物流地產(chǎn)商單純依靠中國經(jīng)濟增長、土地和人工紅利來大幅盈利的時代已難以維持。物流地產(chǎn)商除加速布局線下產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)階段資本市場標(biāo)的數(shù)量已超出預(yù)期，如在2015年普洛斯進駐中儲、2016年東百集團廣東購地、南山控股吸收寶灣物流等事項完成之后，今年以來A股市場上的物流地產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量，其實已經(jīng)超出了先前的預(yù)期，由此可以預(yù)見，未來國內(nèi)外資本在物流地產(chǎn)市場上的較量還將加劇。
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