?????? 物流地產(chǎn)不等于倉(cāng)儲(chǔ)廠房。在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地建設(shè)指標(biāo)逐年下降而地價(jià)逐年上升的情況下，粗放型物流地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再適用，物流地產(chǎn)商作為物流企業(yè)和消費(fèi)者之外的第三方，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務(wù)的企業(yè)，不僅能通過精細(xì)化的設(shè)施高效解決存儲(chǔ)和配送問題，還能夠給物流企業(yè)提供指導(dǎo)，如普洛斯集團(tuán)給入園企業(yè)提供解決方案。
????? 物流地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，比如物流園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、配送中心等。因此，順豐、德邦等不是物流地產(chǎn)企業(yè)，而普洛斯、寶灣、嘉民等才是這個(gè)領(lǐng)域的知名企業(yè)，萬科、復(fù)星以及京東、蘇寧等則是這個(gè)領(lǐng)域的新手。
????? ◆物流地產(chǎn)很火，為什么？
????? 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，物流地產(chǎn)的遠(yuǎn)期回報(bào)率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)。2008~2013年，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。
????? 高回報(bào)背后，是高質(zhì)量物流設(shè)施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業(yè)相互依存的電子商務(wù)市場(chǎng)為例，近十年的復(fù)合增速達(dá)65%；“雙十一”網(wǎng)上購(gòu)物節(jié)的興起給物流業(yè)帶來新挑戰(zhàn)，“快”成為電商制勝的關(guān)鍵之一。而中國(guó)物流協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.41平方米，為美國(guó)的1/12，且75%以上的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施無法滿足現(xiàn)代物流的需要。
????? ◆進(jìn)軍物流地產(chǎn)，做什么？
????? 具體來說，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及金融工具。
地產(chǎn)開發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務(wù)。自建服務(wù)，即由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。定制化服務(wù)，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的要求，為客戶選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。
????? 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租賃收入。物流地產(chǎn)商往往會(huì)提供收購(gòu)與回租服務(wù)，操作過程為：地產(chǎn)公司將客戶目前擁有的物流設(shè)施購(gòu)買回來，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式下，客戶（物流公司）可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，可提高資產(chǎn)回報(bào)率，降低負(fù)債率。
????? 借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國(guó)際上的一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺(tái)，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報(bào)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。
????? ◆物流地產(chǎn)的錢，好賺嗎？
????? 物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡，但同時(shí)不免讓人擔(dān)心。
????? 首先，融資難。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。
????? 其次，拿地難。倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地仍需時(shí)日。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難。
????? 再者，附加服務(wù)要求高。和所有做得好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者，而是一個(gè)領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。
????? 最后，競(jìng)爭(zhēng)激烈。中國(guó)的物流地產(chǎn)目前已經(jīng)是絕對(duì)寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場(chǎng)占有率上，還是在融資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)水平上，都遙遙領(lǐng)先。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)局面下，本土企業(yè)想要出現(xiàn)后起之秀，任重而道遠(yuǎn)。
????? 物流地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，比如物流園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、配送中心等。因此，順豐、德邦等不是物流地產(chǎn)企業(yè)，而普洛斯、寶灣、嘉民等才是這個(gè)領(lǐng)域的知名企業(yè)，萬科、復(fù)星以及京東、蘇寧等則是這個(gè)領(lǐng)域的新手。
????? ◆物流地產(chǎn)很火，為什么？
????? 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，物流地產(chǎn)的遠(yuǎn)期回報(bào)率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)。2008~2013年，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。
????? 高回報(bào)背后，是高質(zhì)量物流設(shè)施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業(yè)相互依存的電子商務(wù)市場(chǎng)為例，近十年的復(fù)合增速達(dá)65%；“雙十一”網(wǎng)上購(gòu)物節(jié)的興起給物流業(yè)帶來新挑戰(zhàn)，“快”成為電商制勝的關(guān)鍵之一。而中國(guó)物流協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.41平方米，為美國(guó)的1/12，且75%以上的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施無法滿足現(xiàn)代物流的需要。
????? ◆進(jìn)軍物流地產(chǎn)，做什么？
????? 具體來說，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及金融工具。
地產(chǎn)開發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務(wù)。自建服務(wù)，即由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。定制化服務(wù)，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的要求，為客戶選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。
????? 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租賃收入。物流地產(chǎn)商往往會(huì)提供收購(gòu)與回租服務(wù)，操作過程為：地產(chǎn)公司將客戶目前擁有的物流設(shè)施購(gòu)買回來，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式下，客戶（物流公司）可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，可提高資產(chǎn)回報(bào)率，降低負(fù)債率。
????? 借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國(guó)際上的一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺(tái)，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報(bào)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。
????? ◆物流地產(chǎn)的錢，好賺嗎？
????? 物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡，但同時(shí)不免讓人擔(dān)心。
????? 首先，融資難。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。
????? 其次，拿地難。倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地仍需時(shí)日。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難。
????? 再者，附加服務(wù)要求高。和所有做得好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者，而是一個(gè)領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。
????? 最后，競(jìng)爭(zhēng)激烈。中國(guó)的物流地產(chǎn)目前已經(jīng)是絕對(duì)寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場(chǎng)占有率上，還是在融資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)水平上，都遙遙領(lǐng)先。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)局面下，本土企業(yè)想要出現(xiàn)后起之秀，任重而道遠(yuǎn)。
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