? 一、高標(biāo)倉(cāng)就是高效率
高標(biāo)倉(cāng)，即指“高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備”。高標(biāo)倉(cāng)是“高大上”的現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)，“高”是指建筑高度，例如單層樓層的凈高度達(dá)到8米以上?！按蟆敝傅氖敲娣e大，倉(cāng)庫(kù)建筑總面積可以達(dá)到8千平米以上?！吧稀笔钦f(shuō)配套設(shè)施都上齊，包括消防系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)和具備實(shí)施倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化的硬件等。
目前在中國(guó)，電商零售企業(yè)、高端制造業(yè)和第三方物流是高標(biāo)倉(cāng)的主要租戶，年平均增速在5-20個(gè)百分點(diǎn)。
高標(biāo)倉(cāng)，即指“高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備”。高標(biāo)倉(cāng)是“高大上”的現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)，“高”是指建筑高度，例如單層樓層的凈高度達(dá)到8米以上?！按蟆敝傅氖敲娣e大，倉(cāng)庫(kù)建筑總面積可以達(dá)到8千平米以上?！吧稀笔钦f(shuō)配套設(shè)施都上齊，包括消防系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)和具備實(shí)施倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化的硬件等。
目前在中國(guó)，電商零售企業(yè)、高端制造業(yè)和第三方物流是高標(biāo)倉(cāng)的主要租戶，年平均增速在5-20個(gè)百分點(diǎn)。
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| 高標(biāo)倉(cāng)租戶 | 租賃占比 | 年平均增速 | 增速貢獻(xiàn) |
| 電商 | 30% | 20% | 6.00% |
| 傳統(tǒng)零售商 | 15% | 5% | 0.75% |
| 高端制造業(yè) | 25% | 10% | 2.50% |
| 第三方物流 | 30% | 10% | 3.00% |
| 合計(jì) | 100% | -- | 12.25% |
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企業(yè)選擇高標(biāo)倉(cāng)的根本原因是成本和效率。我國(guó)的物流成本占GDP比重雖然已經(jīng)下降到15%左右，但是與日本和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍然有50%以上的差距。除去經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和運(yùn)輸成本的因素，倉(cāng)儲(chǔ)成本和效率問(wèn)題，也是導(dǎo)致物流總成本高居不下的原因之一。
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由于中國(guó)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)起步較晚，大部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施都是在1990年以前建設(shè)的，倉(cāng)庫(kù)類型以傳統(tǒng)倉(cāng)為主，占全國(guó)倉(cāng)庫(kù)總面積80%以上，貨運(yùn)吞吐量的90%以上。傳統(tǒng)倉(cāng)很難適應(yīng)現(xiàn)代化物流操作的要求，主要問(wèn)題在于傳統(tǒng)倉(cāng)面積一般小于4000平米，樓層凈高不足7米，沒(méi)有配備標(biāo)準(zhǔn)的地面漆和采光頂，倉(cāng)庫(kù)功能難以拓展，建筑結(jié)構(gòu)不合理，可存儲(chǔ)品類有限和土地權(quán)屬不清晰等。為了進(jìn)一步提高倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化水平，持續(xù)降低成本，提高整體物流效率，許多企業(yè)都在考慮選擇高標(biāo)倉(cāng)。
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我國(guó)目前高標(biāo)倉(cāng)面積約有4900萬(wàn)平方米，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在需求方面，隨著電商零售的高速發(fā)展，以阿里、京東和蘇寧為代表的電商巨頭，紛紛都在打造自己的物流體系，通過(guò)自建物流來(lái)提高配送響應(yīng)速度和服務(wù)質(zhì)量，為用戶提供更好的消費(fèi)體驗(yàn)。
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更多的電商企業(yè)選擇了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式，把業(yè)務(wù)外包給了第三方物流公司，從而也間接拉動(dòng)了高標(biāo)倉(cāng)的市場(chǎng)需求。一些高端制造業(yè)，比如汽車(chē)業(yè)也對(duì)高標(biāo)倉(cāng)青睞有加，可以實(shí)施VMI和JIT/JIS等入廠物流操作，提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率。在供給方面，由于倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)緊張，再加上傳統(tǒng)倉(cāng)改造難度大、成本高，使得高標(biāo)倉(cāng)成了稀缺資源。根據(jù)戴德梁行的測(cè)算，到2020年，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)需求可能達(dá)到1.4-2.1億平方米，而供給量只有5600-6600萬(wàn)平方米，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)供不應(yīng)求的局面。
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二、選址高標(biāo)倉(cāng)8個(gè)關(guān)鍵因素
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即使高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)呈現(xiàn)出巨大的需求缺口，企業(yè)在選址的時(shí)候也要慎重考慮，因?yàn)閭}(cāng)庫(kù)是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不能因?yàn)橘Y源稀缺就盲目投資。在選址高標(biāo)倉(cāng)的時(shí)候，我們至少要考慮以下8個(gè)關(guān)鍵因素。
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01 — 地理位置
高標(biāo)倉(cāng)是物流地產(chǎn)，關(guān)于地產(chǎn)有一句經(jīng)典名言，那就是“Location、 Location、?Location”，也就是“地段、地段、還是地段”。這句華爾街名言被香港首富李嘉誠(chéng)引用后廣為傳播，成了所有人對(duì)于房地產(chǎn)投資的不二法則。選擇最佳地理位置的倉(cāng)庫(kù)非常重要，產(chǎn)品存儲(chǔ)在客戶附近的區(qū)域，可以滿足及時(shí)交付的要求。汽車(chē)整車(chē)廠要求原料供應(yīng)商在廠區(qū)周?chē)O(shè)立倉(cāng)庫(kù)，就是為了實(shí)現(xiàn)整車(chē)廠Just in Time或Just in Sequence的入廠物流要求。
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02 — 存儲(chǔ)要求
對(duì)于危險(xiǎn)材料，易燃產(chǎn)品和食品，許多企業(yè)要求倉(cāng)庫(kù)具有嚴(yán)格的儲(chǔ)存和消防設(shè)施條件。您選擇倉(cāng)庫(kù)是否能夠滿足產(chǎn)品獨(dú)特儲(chǔ)存需求？如何正確處理需要化學(xué)泡沫滅火機(jī)理的產(chǎn)品？倉(cāng)庫(kù)周?chē)欠裼邢骱统靥?？在選址之前提出這些問(wèn)題，有助于防范風(fēng)險(xiǎn)，或是在災(zāi)害發(fā)生時(shí)降低損失。
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03 — 租金成本
在選擇倉(cāng)庫(kù)的位置時(shí)，成本仍將是一個(gè)關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。上海市的倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)日益稀缺，高標(biāo)倉(cāng)平均出租率在92%以上，而地價(jià)和租金卻在逐年上漲。由于供需極不平衡，導(dǎo)致上海高標(biāo)倉(cāng)日租金水平在1.48元/平方米，這對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)是一筆巨大的成本開(kāi)支。在上海周邊的蘇州、太倉(cāng)和嘉興等地區(qū)，相隔不足百公里，但是日租金水平只有上海的68-80%，因此成為了需求外溢后的備選方案。
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04 — 勞動(dòng)力可用性，勞動(dòng)技能和成本
勞動(dòng)力可用性，技能和成本與倉(cāng)庫(kù)所在地人口結(jié)構(gòu)直接相關(guān)。隨著中國(guó)人口紅利的逐漸消失，勞動(dòng)力成為選擇高標(biāo)倉(cāng)的重要因素。較高的勞動(dòng)力可用性，可以為企業(yè)提供充足的人力資源，城市擁有的高校數(shù)量越多，就能夠提供大量的高素質(zhì)人才。物流已經(jīng)不再是過(guò)去簡(jiǎn)單的手提肩扛操作，實(shí)施高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)代化和自動(dòng)化操作，就需要大量的專業(yè)人員。南京擁有985高校2所，211高校8所，重點(diǎn)大學(xué)數(shù)量?jī)H次于北京和上海，可以為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)提供源源不斷的高水平員工。
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05 — 道路，公路和交通流量
高標(biāo)倉(cāng)選址需要緊鄰城市的繞城高速，可以快速通達(dá)出入城市的各條高速公路及主要商圈。具體需要仔細(xì)考慮以下5點(diǎn)：
*? 高速公路出入口的可接入性
*? 高速公路互連情況
*? 平均交通速度和流量
*? 交通高峰時(shí)段
*? 道路安全和條件
*? 高速公路互連情況
*? 平均交通速度和流量
*? 交通高峰時(shí)段
*? 道路安全和條件
擁擠的高速公路和地面道路以及信號(hào)系統(tǒng)不良等因素將增加燃料消耗，事故率和運(yùn)輸車(chē)輛擁堵時(shí)間。
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06 — 靠近機(jī)場(chǎng)，火車(chē)站和港口
多式聯(lián)運(yùn)可以為貨主提供更多的運(yùn)輸方案，在運(yùn)輸成本和時(shí)效性之間找到完美平衡點(diǎn)。南京是中國(guó)交通樞紐節(jié)點(diǎn)型城市，水陸空交通條件優(yōu)越，可以利用長(zhǎng)江內(nèi)河運(yùn)輸、祿口機(jī)場(chǎng)和鐵路的立體化交通優(yōu)勢(shì)，為高標(biāo)倉(cāng)用戶提供多樣化的運(yùn)輸方案。
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07 — 市場(chǎng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)境因素
任何高標(biāo)倉(cāng)都應(yīng)盡可能靠近主要供應(yīng)商，制造商和客戶。這將有助于縮短交貨時(shí)間，降低運(yùn)輸成本并提高響應(yīng)能力。此外，還應(yīng)考慮當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境因素，如天氣條件和遭受自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)概率。倉(cāng)庫(kù)選址是否在城市的低洼區(qū)域？建筑物能否抵御臺(tái)風(fēng)或地震？倉(cāng)庫(kù)必須滿足特定的建筑條件，才能夠預(yù)防各類風(fēng)險(xiǎn)。其他的當(dāng)?shù)丨h(huán)境因素還包括周?chē)范螕矶虑闆r和高峰時(shí)段。
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08 — 公用事業(yè)可用性及成本
公共事業(yè)包括了水、電、氣和互聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施。冷藏倉(cāng)庫(kù)非常依賴于電力和水，自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)依賴于互聯(lián)網(wǎng)和通訊服務(wù)。在選擇倉(cāng)庫(kù)的時(shí)候，我們不僅要檢查公用事業(yè)的可用性，還要核查所有相關(guān)成本。
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高標(biāo)倉(cāng)的選址是倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，從全球的成功案例來(lái)看，優(yōu)質(zhì)高效的倉(cāng)庫(kù)資源基本都集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通網(wǎng)絡(luò)密集、勞動(dòng)力充沛和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的地區(qū)。我國(guó)43%的高標(biāo)倉(cāng)資源集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，這與該地區(qū)強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著直接的關(guān)系。南京是長(zhǎng)三角的特大城市，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著舉足輕重的作用，也是該地區(qū)的物流重鎮(zhèn)。
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（如有版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)通知修改！）
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