?這篇文章主要整理自碧桂園在一級(jí)市場(chǎng)拿地時(shí)，付出的一些慘痛代價(jià)，這些年碧桂園拿地之強(qiáng)勢(shì)，大家是有目共睹，盡管有非常強(qiáng)大的風(fēng)控和律師團(tuán)隊(duì)，依然由于一些疏忽，在各個(gè)可能出現(xiàn)法律糾紛的地方還是沒能避免踩坑。
下文案例中，主體碧桂園一律用我司代替。
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盡管一級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有二級(jí)市場(chǎng)來的復(fù)雜，但是，不注意以下幾點(diǎn)，還是可能給公司造成巨大損失。
1、土地出讓方的主體資格不適合；
2、用地手續(xù)不完善；
3、資金支付是遇到的風(fēng)險(xiǎn)；
4、違規(guī)通過財(cái)政返還款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)；
5、分期付款、分割辦證的風(fēng)險(xiǎn)。
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下文案例中，主體碧桂園一律用我司代替。
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一：主體資格不合適
案例：呼和浩特南湖濕地公園項(xiàng)目（以下碧桂園統(tǒng)一稱我司）
背景：
1、我司與政府洽談一級(jí)開發(fā)協(xié)議時(shí)，呼市已成立了土地儲(chǔ)備中心；
2、呼市建委欠有巨額債務(wù)，政府為借我司資金償債，促成我司與建委簽約。
發(fā)展：
3、我司向呼市建委支付資金，呼市建委用我司資金償還債務(wù)后，并未按約
4、呼市建委表示其不具備土地儲(chǔ)備職能，應(yīng)改由呼市土地儲(chǔ)備中心和玉泉區(qū)政府實(shí)施土地收儲(chǔ)。
結(jié)果：
5、我司因市場(chǎng)原因放棄該項(xiàng)目后，我司1.4億資金長(zhǎng)期被占（挪）用，歷經(jīng)數(shù)年才追回。
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啟示：
1，應(yīng)與縣級(jí)以上政府或者國(guó)土部分、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂一級(jí)開發(fā)協(xié)議、勾地協(xié)議；
2，在獲取土地的過程中，要留意一些區(qū)、管委會(huì)在土地行政管理方面的職權(quán)。
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二：用地手續(xù)不完善
案例：安徽和縣項(xiàng)目
背景：
1、和縣政府、希瑪公司、碧桂園簽署三方合作協(xié)議（一級(jí)開發(fā)）；
發(fā)展：
2、結(jié)果土規(guī)不符，無法辦理征地批報(bào)，政府違法出讓土地；我司前期審查不嚴(yán)，發(fā)現(xiàn)違法后仍繼續(xù)參與摘牌；
3、我司發(fā)現(xiàn)政府的違法行為后，對(duì)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)、占用農(nóng)用地建設(shè)道路、污水處理廠等風(fēng)險(xiǎn)采取了補(bǔ)救措施；
結(jié)果：
4、政府官員受到處罰，雖然雖然違法用地責(zé)任轉(zhuǎn)與主體，但仍承擔(dān)了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
5、一期土地被收回重新出讓；我司賠償業(yè)主巨額違約金。
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啟示：
1，注意相關(guān)審批的審批權(quán)限和程序，一定要符合土規(guī)、城規(guī)、林規(guī)。征地報(bào)批、農(nóng)轉(zhuǎn)用審核合法。
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三、資金支付風(fēng)險(xiǎn)
案例：密云項(xiàng)目
背景：
1、股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目，目標(biāo)地塊的征地拆遷未完成；?
2、我司與對(duì)方公司進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)談判，簽署股權(quán)收購(gòu)協(xié)議
3、政府要求我司與政府簽署協(xié)議，向政府支付征拆費(fèi)用，政府完成征拆工作，我司需提前向政府支付保證金5000萬。支付至政府賬戶進(jìn)行共管；作為股權(quán)收購(gòu)后啟動(dòng)征地拆遷的保證金，約定共管期限屆滿后，保證金予以退回。
發(fā)展：
4、我司因市場(chǎng)等原因終止股權(quán)收購(gòu)談判
結(jié)果：
5、當(dāng)?shù)卣愿鞣N借口拖延配合我司取回保證金。
啟示：
1，保證金、誠(chéng)意金勿輕易采用政府賬戶進(jìn)行共管，應(yīng)使用銀行托管方式。
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四：違規(guī)通過財(cái)政返還款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)
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案例：三個(gè)高溢價(jià)項(xiàng)目
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結(jié)果：
1、花山項(xiàng)目通過抵扣部分配套費(fèi)的方式消化部分溢價(jià)，其余部分則有政府撥付給我司用戶基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；蘇家屯項(xiàng)目則有政府撥付款項(xiàng)用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套的建設(shè)。（房企財(cái)稅微信15911054682）
2、部分溢價(jià)抵扣配套費(fèi)，部分通過基礎(chǔ)設(shè)施工程取回：由政府從財(cái)政將資金撥付給政府下屬的承擔(dān)市政工程的平臺(tái)公司；我項(xiàng)目公司發(fā)函給該平臺(tái)公司，同意其將工程費(fèi)用直接支付至我司項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公建工程的施工單位；該平臺(tái)公司根據(jù)我司函件要求付款。
啟示：
1，溢價(jià)處理是難題，要盡量避免巨額溢價(jià)的產(chǎn)生；
2，返還的具體程序，應(yīng)靈活多變，應(yīng)多與政府溝通確定合理的返還方式。
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五：分期付款、分割辦證的風(fēng)險(xiǎn)
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