摘要
1、需求層面：高標(biāo)倉降本增效作用明顯，市場需求旺盛
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?（1）整體供需：需求旺盛而供給有限，高標(biāo)倉市場有望延續(xù)高景氣。相比傳統(tǒng)倉儲，高標(biāo)倉具有空間利用率高、項目選址優(yōu)越、自動化水平先進(jìn)和合規(guī)屬性強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效提升企業(yè)供應(yīng)鏈效率。目前我國高標(biāo)倉面積約 4900 萬平米，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。下游客戶（主要為電商企業(yè)、傳統(tǒng)零售、高端制造和第三方物流）的規(guī)模擴(kuò)張、行業(yè)整合和倉儲置換需求有望帶動高標(biāo)倉市場保持 10%以上的增速；供給層面，新建項目主要受制于地方政府供地意愿不足，短期難以上量，傳統(tǒng)倉升級改造則面臨資金成本高昂和改造流程復(fù)雜等難點(diǎn)。根據(jù)戴德梁行預(yù)計，2020 年我國高標(biāo)倉供需缺口在 1 億平米左右，市場整體有望延續(xù)高景氣。
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（2）區(qū)域分布：選址是倉儲項目成敗關(guān)鍵，得地利者得天下。① 長三角：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通等先天條件優(yōu)越，有效支撐高標(biāo)倉需求。上海作為核心城市長期供不應(yīng)求，外溢需求驅(qū)動蘇州、嘉興等周邊城市快速發(fā)展；② 珠三角：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，交通布局改善有望催化高標(biāo)倉發(fā)展，廣深供應(yīng)稀缺，莞佛惠潛力可期；③ 環(huán)渤海：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡狀態(tài)逐步緩解，疊加北京主動疏解非首都功能，天津、廊坊等周邊城市迎來發(fā)展窗口；④ 中西部：長期需求龐大，短期需警惕過熱風(fēng)險，成都重慶去化壓力大，西安鄭州仍有擴(kuò)容需求，其它中小城市空間有限。
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（3）市場競爭：專業(yè)物流開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)，房企巨頭潛力可期。拿地、融資和招商運(yùn)營是高標(biāo)倉開發(fā)商的核心競爭力。綜合而言，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)商（普洛斯、易商等）先發(fā)優(yōu)勢明顯，無突出短板，預(yù)計未來仍將占據(jù)主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)企業(yè)（萬科等）拿地能力強(qiáng)、融資方式靈活，迅速躋身行業(yè)前列，但招商運(yùn)營能力仍有提升空間；電商企業(yè)（阿里、京東等）盡管近年來投資激進(jìn)，但基于戰(zhàn)略規(guī)劃和資源合理利用的考慮，我們認(rèn)為租賃倉儲仍將是其主要模式；基金機(jī)構(gòu)（平安不動產(chǎn)等）匱乏項目經(jīng)營能力，預(yù)計未來主要扮演投資人角色。
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（4）業(yè)務(wù)布局：建議重點(diǎn)關(guān)注項目選址區(qū)位和開發(fā)商競爭力。高標(biāo)庫行業(yè)整體供不應(yīng)求的局面有望延續(xù)，但是短期過熱和競爭加劇也給局部市場造成不確定性。因此，業(yè)務(wù)布局建議圍繞兩個維度綜合評估：① 項目選址區(qū)位要素，重點(diǎn)評級指標(biāo)包括選址區(qū)域、選址城市、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通樞紐距離；② 項目開發(fā)商競爭要素，重點(diǎn)評級指標(biāo)包括土地儲備、融資渠道、融資成本、人才團(tuán)隊和客戶網(wǎng)絡(luò)等。
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?一 、市場供需：高標(biāo)倉儲需求強(qiáng)勁，供給短板明顯
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現(xiàn)代倉儲不是傳統(tǒng)意義上的「倉庫」或者「倉庫管理」，是利用自建或者租賃庫房或場地，進(jìn)行儲存保管、裝卸搬運(yùn)、配送貨物的現(xiàn)代化物流活動，在供應(yīng)鏈中扮演者資源提供者的獨(dú)特角色。按照倉儲的水平高低，可將倉儲劃分為高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉，高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：
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空間利用：高標(biāo)倉儲的規(guī)劃容積率較高，部分項目的容積率達(dá)到 2.5-3，空間使用效率是傳統(tǒng)倉儲的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。
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項目選址：高標(biāo)倉儲選址靠近公路、機(jī)場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運(yùn)輸成本。
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自動化水平：高標(biāo)倉儲可實現(xiàn)作業(yè)高機(jī)械化和自動化，既提高了運(yùn)行效率，又減少了人工需求，降低了綜合管理成本。
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合規(guī)屬性：高標(biāo)倉項目所有權(quán)屬清晰、土地性質(zhì)明確，可避免投資開發(fā)和運(yùn)營管理中產(chǎn)生糾紛，保障倉儲項目的順利推進(jìn)。
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| 高標(biāo)倉 | 傳統(tǒng)倉 | |
| 選址 | 靠近城市中心或交通樞紐(機(jī)場、港口、公路) | 多位于工業(yè)園區(qū)和港口附近 |
| 結(jié)構(gòu) | 單層:高品質(zhì)鋼結(jié)構(gòu);多層:混凝土/鋼結(jié)構(gòu)，附帶通道/電梯 | 非標(biāo)準(zhǔn)混凝土/鋼結(jié)構(gòu);多層:無通道 |
| 總建筑面積 | ≥8,000平方米 | 規(guī)模不一，一般<4,000平方米 |
| 屋頂凈高 | ≥8米 | 4-7米 |
| 承載力 | 1樓: ≥3噸/平方米; 2樓: ≥2噸/平方米 | 1樓: <3噸/平方米;其他樓層: <2噸/平方米 |
| 立柱間距 | ≥8米 | 5-7米 |
| 操作設(shè)備 | 雙邊裝卸月臺及可升降平臺，硬化防塵地坪、叉車充電間 | 物卸貨平臺及卡車裝卸區(qū)域 |
| 消防 | 消防栓、滅火器、火災(zāi)報警裝置、自動防火灑水系統(tǒng) | 消防栓 |
| 地面漆 | 耐磨性環(huán)氧樹脂/混凝土地面涂裝工程 | 非標(biāo)準(zhǔn)，無水泥地面或素填土 |
| 監(jiān)控系統(tǒng) | 24小時安保及集中監(jiān)控服務(wù) | 公共警衛(wèi)或尚無 |
| 采光頂 | 裝備條形照明燈的天花板 | 非標(biāo)準(zhǔn) |
| 所有權(quán)歸屬 | 經(jīng)過政府正規(guī)土地出讓程序，權(quán)屬清晰，性質(zhì)為物流用地 | 可能存在土地權(quán)屬不清晰，性質(zhì)不明確等問題 |
1、需求層面：高標(biāo)倉降本增效作用明顯，市場需求旺盛
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（1）高標(biāo)倉最主要的作用是降本增效
最近 20 年以來，我國物流成本一直處于居高不下的狀態(tài)。根據(jù) 2017 年「三亞?財經(jīng)國際論壇」的數(shù)據(jù)，我國物流成本占 GDP 比重約為 15%，英國為 9%，美國約 7%。除了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、物流貨值等方面的差異以外，我們認(rèn)為倉儲效率低下也是造成我國物流成本高企的主要因素之一。
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由于特定的歷史原因，我國現(xiàn)代化倉儲業(yè)起步較晚，大部分倉儲設(shè)施都是在 90 年代以前建設(shè)。倉庫類型以傳統(tǒng)倉為主，占總面積 80% 以上，占貨運(yùn)吞吐量的 90% 以上。傳統(tǒng)倉存在功能延展性不強(qiáng)、結(jié)構(gòu)不合理、存儲品類有限、土地性質(zhì)有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流過程中的運(yùn)營成本以及安全隱患。
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相比之下，高標(biāo)倉得益于自身先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)，加上計算機(jī)、通訊和機(jī)器人技術(shù)的使用，輔以流暢的物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性，從而減低倉儲成本并減少庫存資金占用率。
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根據(jù)中國倉儲協(xié)會調(diào)研，以 20 年為測算期間，使用高標(biāo)倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約 20%。從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)代化高端倉儲的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲的 10%，庫存 SKU 能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉儲的 10 倍，搜索清點(diǎn)貨物時間比傳統(tǒng)人工方式減少 95%。
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（2）消費(fèi)、第三方物流、高端制造等三大租戶持續(xù)擴(kuò)張，高標(biāo)倉需求堅挺
目前我國高標(biāo)倉的面積約為 4900 萬平方米，其下游租戶主要為消費(fèi)企業(yè)、高端制造業(yè)和第三方物流。以普洛斯為例，其租戶結(jié)構(gòu)中，消費(fèi)型企業(yè)占比為53%（電商、傳統(tǒng)零售分別為 26%、27%），高端制造業(yè)約為 25%，第三方物流為 18%。由于目前我國電商份額正在快速擴(kuò)張、傳統(tǒng)零售集中度持續(xù)提升、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展以及制造業(yè)向高端化升級，我們預(yù)計未來國內(nèi)高標(biāo)倉需求有望表現(xiàn)堅挺。
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① 消費(fèi)：電商份額擴(kuò)張與零售集中度提升驅(qū)動高標(biāo)倉需求
終端客戶的購物體驗對于電商至關(guān)重要，因此電商企業(yè)常常需要提供豐富的商品種類、高效的配送服務(wù)，以及任勞任怨地應(yīng)對退貨需求，造成其對倉儲管理水平的要求極為嚴(yán)格，所以天貓、京東等電商經(jīng)常直接租用高標(biāo)倉作為其大型訂單處理中心。根據(jù)普洛斯的研究，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的 3 倍左右。
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近年來我國網(wǎng)購市場增長勢頭迅猛，占社零比重持續(xù)提升。艾瑞咨詢測算2019 年網(wǎng)購規(guī)模占社零比重將超過 20%，這將直接推升電商對高標(biāo)倉儲的需求。電商模式的變遷也可能進(jìn)一步刺激行業(yè)需求。目前 B2C 已經(jīng)超過 C2C 成為我國主要的網(wǎng)購模式，B2C 物流呈現(xiàn)多批量、小批次的特點(diǎn)，對高標(biāo)倉的需求相對C2C 更高。當(dāng)日達(dá)、次日達(dá)和同城配送等時效產(chǎn)品的興起，也亟需高標(biāo)倉作為后臺運(yùn)營支撐。
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零售業(yè)集中度逐步提升，有序的商品組織狀態(tài)需依托先進(jìn)的高標(biāo)倉體系。在夫妻老婆店的經(jīng)營模式下，商品組織呈現(xiàn)零散、無序的狀態(tài)，傳統(tǒng)倉即可滿足其商品貯存需求。但是，隨著零售集中度的提升，大型連鎖業(yè)態(tài)大量涌現(xiàn)，商品的組織流通將從「無序」向「有序」升級，表現(xiàn)在聯(lián)合采購、規(guī)模配送、精細(xì)管理。只能履行商品存放、設(shè)施老舊、管理水平低下的傳統(tǒng)倉已很難有所作為，高標(biāo)倉的作用進(jìn)一步凸顯。
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以沃爾瑪為例，作為美國零售領(lǐng)域的后來者（80 年代以前，Kmart 的市場份額遠(yuǎn)超沃爾瑪），其通過優(yōu)質(zhì)的倉儲設(shè)施，提高了運(yùn)轉(zhuǎn)效率，在激烈的行業(yè)競爭環(huán)境中筑就壁壘，成為全球領(lǐng)先的零售巨頭。
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② 第三方物流：承接電商外包需求，間接拉動高標(biāo)倉市場
電商不僅直接租用倉儲需求，還通過將業(yè)務(wù)外包給第三方物流，間接拉動我國高標(biāo)倉市場發(fā)展。從運(yùn)作流程來看，電商的發(fā)展將使得三種不同類型的物流設(shè)施需求上升：儲存和挑揀商品的大型訂單處理中心；對訂單進(jìn)行排序的包裹分揀中心，從而將訂單派往相關(guān)包裹配送中心；向客戶進(jìn)行「最后一公里」配送的包裹配送中心。大型電子商務(wù)公司通常承接為自己所用的大型訂單處理中心的建設(shè)及運(yùn)營，包裹分揀中心及包裹配送中心則依賴第三方物流供應(yīng)商。
電商不僅直接租用倉儲需求，還通過將業(yè)務(wù)外包給第三方物流，間接拉動我國高標(biāo)倉市場發(fā)展。從運(yùn)作流程來看，電商的發(fā)展將使得三種不同類型的物流設(shè)施需求上升：儲存和挑揀商品的大型訂單處理中心；對訂單進(jìn)行排序的包裹分揀中心，從而將訂單派往相關(guān)包裹配送中心；向客戶進(jìn)行「最后一公里」配送的包裹配送中心。大型電子商務(wù)公司通常承接為自己所用的大型訂單處理中心的建設(shè)及運(yùn)營，包裹分揀中心及包裹配送中心則依賴第三方物流供應(yīng)商。
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從資金成本來看，倉儲屬于重資產(chǎn)項目，目前僅有少數(shù)行業(yè)巨頭會選擇自建倉儲，大多數(shù)中小型企業(yè)由于難以承擔(dān)巨額的投入，因此會優(yōu)先選擇將倉儲和配送業(yè)務(wù)外包給第三方物流企業(yè)。我們梳理了順豐、圓通、申通三家快遞企業(yè)的倉儲設(shè)施情況，其租賃的總面積中，瑕疵房屋面積比重均超過 20%（瑕疵房屋一般為年代久遠(yuǎn)或集體用地、國有土地劃撥等權(quán)屬不明的廠房、舊式倉庫），預(yù)計未來第三方物流企業(yè)的置換需求也將成為高標(biāo)倉行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動力。
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③ 制造業(yè)：高端化升級推動高標(biāo)倉需求
進(jìn)入 21 世紀(jì)后，我國制造業(yè)逐步從傳統(tǒng)低端制造業(yè)向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。相比于傳統(tǒng)制造業(yè)，汽車、機(jī)械、電子通訊、醫(yī)藥等高端制造業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、供應(yīng)商眾多、產(chǎn)品更新迭代快，因此供應(yīng)鏈效率尤為重要，這導(dǎo)致高端制造業(yè)也成為了高標(biāo)倉的重要租戶群體。2010 年至 2016 年間，制造業(yè)租賃普洛斯的面積從 290 萬平米增長至?530 萬平米，年復(fù)合增速 12.4%。
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以汽車行業(yè)為例，汽車售后服務(wù)存在服務(wù)范圍廣、零件品類繁多、大小形狀各異、操作難度大的特點(diǎn)，對物流設(shè)施要求非常高。眾多汽車行業(yè)客戶之所以選擇將倉儲需求外包給普洛斯這類高標(biāo)倉開發(fā)商，一是其全國性網(wǎng)絡(luò)規(guī)模可以滿足汽車企業(yè)對零部件配送中心的選址需求，二是其具備根據(jù)不同客戶的個性化需求，定制設(shè)計、開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲設(shè)施的能力。
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2015 年 4 月，普洛斯為華晨寶馬量身定制的寶馬上海新零件配送中心投入使用。
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空間設(shè)計：大面積單體庫房，層高經(jīng)過特別設(shè)計，可提供充足的存儲空間和擴(kuò)展空間；
庫區(qū)設(shè)計：裝配可上人閣樓式貨架，方便對零配件進(jìn)行分門別類的擺放、揀??；
場地建設(shè)：裝卸貨平臺、地坪、周邊道路等方面均進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，滿足客戶對于零部件管理、配送的需要。
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該零部件配送中心位于上海普洛斯臨港國際物流園，既能滿足上海、浙江、江蘇等東部經(jīng)銷商的需求，也能承接來自全國其它區(qū)域經(jīng)銷商的緊急訂單，可以快速實現(xiàn)零配件貨物送達(dá)，運(yùn)營效率提升了 20%左右。
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（3）高標(biāo)倉需求測算
電商、傳統(tǒng)零售商、高端制造業(yè)以及第三方物流已成為高標(biāo)倉的主要需求方，我們預(yù)計高標(biāo)倉的需求有望保持 10%以上的年均增速。測算假設(shè)如下：
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電商：需求占比 30%，網(wǎng)絡(luò)購物規(guī)模未來年平均增速為 20%；
傳統(tǒng)零售：需求占比 15%，社零總額增速放緩，預(yù)計年平均增速為 5%；
第三方物流：需求占比 30%，預(yù)計年平均增速為 10%；
高端制造業(yè)：需求占比 25%，預(yù)計年平均增速為 10%。
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2、供給層面：倉儲用地供給緊張+存量改造難度大，高標(biāo)倉稀缺性凸顯
截至 2017 年底，國內(nèi)營業(yè)性通用倉儲面積達(dá) 10.38 億平方米，如果算上國家各類國家各類儲備倉庫、特種倉庫、工商企業(yè)內(nèi)部自用倉庫等，國內(nèi)的倉庫總量已達(dá)到 17 億平方米。然而，高標(biāo)倉在倉儲總供給量中的比例不足 5%，難以滿足強(qiáng)勁增長的需求，究其原因主要有：倉儲用地供應(yīng)緊張，高標(biāo)倉開發(fā)難以獲得新增用地；存量非高標(biāo)倉升級改造難度大。
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（1）倉儲用地獲取難度大是高標(biāo)倉擴(kuò)張的最大掣肘
用于建設(shè)高標(biāo)庫的土地性質(zhì)為工礦倉儲用地，長期以來，倉儲用地對政策風(fēng)向就較為敏感。由于倉儲用地價格較低，并且倉儲項目對地方稅收和就業(yè)的帶動作用小，地方政府對倉儲用地的供應(yīng)較為保守，并且針對倉儲用地的供應(yīng)出臺了較為嚴(yán)苛的政策，限制了我國倉儲用地的供給。
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數(shù)據(jù)上看，近年來我國工礦倉儲用地的供應(yīng)量逐年減少。這在一線城市表現(xiàn)尤為明顯，2014 年以來北京上海倉儲用地的規(guī)劃總面積持續(xù)收縮。
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（2）非優(yōu)倉儲改造難度大，存量轉(zhuǎn)型有阻礙
國內(nèi)倉儲供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺失，存量以低端倉、農(nóng)民倉等非高標(biāo)倉為主，在倉儲用地供應(yīng)持續(xù)緊張的背景之下，加快存量倉儲向高標(biāo)倉的改造升級成為重要出路，然而，存量倉儲轉(zhuǎn)型升級之路卻存在諸多阻礙。
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首先，高標(biāo)倉開發(fā)商難以獲得存量倉儲進(jìn)行改造升級。目前國內(nèi)大部分傳統(tǒng)倉掌握在一些傳統(tǒng)的國營企業(yè)、蔬菜公司、建材公司手中，這類群體通常具有通過土地變性以博取增值收益的心態(tài)，因此交易并不活躍。此外，傳統(tǒng)倉儲的行業(yè)集中度偏低，且單體面積較小，這加大了開發(fā)商獲取存量的難度和成本，降低了升級改造的經(jīng)濟(jì)性。就目前市場的投融資案例來看，被投資標(biāo)的主要集中在高標(biāo)倉開發(fā)商，鮮有傳統(tǒng)倉儲企業(yè)的參與。
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其次，傳統(tǒng)倉持有者自發(fā)進(jìn)行升級改造的動力也不充足。由于傳統(tǒng)倉的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套與高標(biāo)倉的要求相去甚遠(yuǎn)，升級改造需投入大量資金。以 2萬平方米的舊式倉儲改造為例，放棄一年 400 多萬的租金收入已相當(dāng)難受，更遑論 3000 萬元的改造投入將給持有者帶來明顯的資金壓力。此外，傳統(tǒng)倉持有者普遍缺乏對高標(biāo)倉的專業(yè)運(yùn)營能力，即使改建成功，也未必能夠順利招商并收回改建成本。
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在新增倉儲用地供應(yīng)緊俏和存量改造難的雙重壓力下，高端倉儲市場的供需缺口將進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)戴梁德行測算，到 2020 年，我國高標(biāo)倉儲的需求將達(dá)到 1.4 億-2.1 億平方米，到時供給量或只有 5600-6600 萬平方米，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，國內(nèi)高標(biāo)倉市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。
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?二 、區(qū)域分布：選址是倉儲項目成敗關(guān)鍵，得地利者得天下
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縱觀全球，倉儲項目發(fā)展的首要條件是選址，倉儲項目能否取得成功與所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通布局網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。以德國為例，德國是歐洲第一大物流中心，其過半的優(yōu)質(zhì)倉儲集中于漢堡、法蘭克福、柏林和慕尼黑等地區(qū)。
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由于區(qū)域發(fā)展差異，目前我國超過 2/3 的高標(biāo)倉分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，整體出租情況良好；中西部目前投資力度大，已成為供給增量的主力來源。分城市看，北上廣深等一線城市需求強(qiáng)勁，有望長期維持良好的出租率和租金水平；一線城市周邊衛(wèi)星城受益于需求外溢，區(qū)域型樞紐城市受益于核心的地理位置，也有望迎來穩(wěn)健發(fā)展；部分城市不具備產(chǎn)業(yè)和交通優(yōu)勢，對高標(biāo)倉的吸納量有限。
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1、長三角：上海高標(biāo)倉供需兩旺，周邊城市承接外溢需求
長三角城市群包括上海市、江蘇省東南部、浙江省東北部、安徽省皖江地區(qū)，是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市群，「一帶一路」與長江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯地帶，目前已形成立體化的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。無論是地理位置、經(jīng)濟(jì)水平還是交通建設(shè)，長三角都具有得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢，為高標(biāo)倉市場創(chuàng)造龐大的發(fā)展前景。目前長三角高標(biāo)倉面積存量約 2077 萬平米，占全國比重 43%。
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產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實：長三角是我國電商重鎮(zhèn)，阿里巴巴、蘇寧易購等電商總部均駐扎于此，區(qū)域內(nèi)淘寶村密布，義烏小商品、海寧皮革、紹興輕紡等特色產(chǎn)業(yè)集群也為電商交易提供了豐富的品類。據(jù)統(tǒng)計，2018年長三角的電商銷售額、快遞業(yè)務(wù)量分別占全國比重 40%左右，由此催生了廣闊的高標(biāo)倉需求。此外，長三角的高端制造業(yè)也正在逐步擴(kuò)張，工業(yè)機(jī)器人、新能源電池、集成電路等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。
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交通四通八達(dá)：長三角地區(qū)交通高速化、網(wǎng)絡(luò)化，可達(dá)性水平較高，區(qū)域內(nèi)有 12?個沿海內(nèi)河主要港口，大小共有 22 個民用機(jī)場，上百條高等級公路和 20 條鐵路干線（包含在建和規(guī)劃），四通八達(dá)的交通網(wǎng)擴(kuò)大了長三角地區(qū)倉儲設(shè)施的輻射范圍，促進(jìn)了全區(qū)域的高標(biāo)倉市場的擴(kuò)張。
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上海作為長三角的中心城市，高標(biāo)倉市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。得益于人口、交通、經(jīng)濟(jì)實力等因素支撐，上海倉儲行業(yè)獲得了各類企業(yè)青睞。截至2018 年 6 月底，上海高標(biāo)倉面積存量 585 萬平方米，總體出租率 92%，日租金水平 1.48 元/平方米。我們認(rèn)為，隨著產(chǎn)業(yè)升級、拆違治亂和城區(qū)功能調(diào)整，上海的倉儲資源將越來越緊缺，高標(biāo)倉總體供不應(yīng)求，市場租金將維持上漲態(tài)勢。
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蘇州、杭州、嘉興等周邊城市承接上海外溢需求，市場有望保持高景氣。上海倉儲用地供應(yīng)減少的趨勢預(yù)計在短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，較高的地價和租金迫使租戶逐步轉(zhuǎn)向蘇州、杭州、嘉興等周邊城市，外溢需求使得這些城市的倉儲市場迅速發(fā)展。目前此類城市的高標(biāo)倉平均出租率達(dá)到 95%，日租金水平為 1.0-1.2 元/平方米。長遠(yuǎn)來看，隨著倉儲市場的擴(kuò)容，我們預(yù)計這類城市的土地瓶頸也可能逐步顯現(xiàn)，地價和租金存在繼續(xù)上行的可能。
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2、珠三角：交通一體化是高標(biāo)倉發(fā)展的最強(qiáng)催化劑
珠三角與港澳為鄰，和東南亞隔海相望，是南方地區(qū)對外開放的門戶，海上絲綢之路的起點(diǎn)，全國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，輻射帶動華南、華中和西南地區(qū)發(fā)展。2018 年珠三角實現(xiàn) GDP8.1 萬億元，占全國比重 9.7%。優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和快速增長的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，帶動了珠三角對高標(biāo)倉的需求，目前珠三角高標(biāo)倉面積存量約 610 萬平米，占全國比重 12.4%。
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產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：創(chuàng)新轉(zhuǎn)型帶動經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)領(lǐng)跑，打造高標(biāo)倉需求基礎(chǔ)。2008 年遭遇金融危機(jī)沖擊后，珠三角采取「騰籠換鳥」和「鳳凰涅槃」戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級。經(jīng)歷十余年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型后，創(chuàng)新已成為珠三角未來發(fā)展的重要驅(qū)動力。其中，電子商務(wù)的表現(xiàn)最為搶眼，2018 年電商銷售額占比為 27.8%，發(fā)展指數(shù)領(lǐng)跑全國。我們認(rèn)為，隨著創(chuàng)新升級的持續(xù)推進(jìn)，未來珠三角的經(jīng)濟(jì)增速有望繼續(xù)領(lǐng)跑全國，為高標(biāo)倉市場發(fā)展打造堅實基礎(chǔ)。
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交通情況：政策扶持驅(qū)動 1 小時通達(dá)圈形成，催化高標(biāo)倉潛力釋放。受制于政府關(guān)系松散、發(fā)展起步晚等因素，目前珠三角的交通密度和長三角存在較大差距，交通結(jié)構(gòu)仍以公路為主導(dǎo)，高鐵網(wǎng)絡(luò)通達(dá)性較低，珠江兩岸交通便利性較差。2019 年中共中央、國務(wù)院發(fā)布《大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要》，對交通一體化建設(shè)做出明確要求，未來區(qū)域內(nèi)有望構(gòu)建起以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn) 1?小時通達(dá)，釋放高標(biāo)倉需求。
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廣深兩地倉儲供應(yīng)緊俏，一庫難求局面仍將持續(xù)。相較于上海，廣深倉儲供應(yīng)量尤為緊俏，兩地合計存量僅 335 萬平方米，加之部分項目因功能轉(zhuǎn)型或城市更新原因退出市場，加劇高標(biāo)倉儲供不應(yīng)求的局面，租金水漲船高，其中深圳日租金水平全國最高，為?1.6 元/平方米。隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，廣深兩地作為區(qū)域核心城市，我們預(yù)計其一庫難求的局面仍將延續(xù)，推動租金水平穩(wěn)步上漲。
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東莞區(qū)位最佳，佛山惠州受益交通一體化的彈性最大，中山珠海有望成為新增長點(diǎn)。綜合城市定位、區(qū)域位置、土地供應(yīng)等因素，我們預(yù)計佛莞惠將是廣深高標(biāo)倉需求外溢的最大受益者，但發(fā)展趨勢將存在差異。東莞位處廣深中間地帶，是區(qū)位優(yōu)勢最佳的城市，未來出租率和租金有望繼續(xù)保持較高的水平；佛山和惠州雖各自位處廣州西側(cè)和深圳東側(cè)，區(qū)位優(yōu)勢不如東莞，但交通一體化將縮小這一差距，為其高標(biāo)倉發(fā)展貢獻(xiàn)充足的彈性。此外，中山和珠海也可能成為高標(biāo)倉新增長點(diǎn)，目前其市場存量較小，但隨著港珠澳大橋和深中通道的開通，未來高標(biāo)倉潛力也有望獲得重視。
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3、環(huán)渤海：區(qū)域不平衡局面有望緩解，北京疏解非首都功能推動周邊發(fā)展
環(huán)渤海地區(qū)包括京津冀、遼東半島和山東半島三大區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉存量約為?1014 萬平方米，占全國比重為 21%。
環(huán)渤海地區(qū)包括京津冀、遼東半島和山東半島三大區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉存量約為?1014 萬平方米，占全國比重為 21%。
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產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性逐步增強(qiáng)，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)釋放高標(biāo)倉需求。由于政治重心、戰(zhàn)略定位、資源稟賦等差異，環(huán)渤海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，北京在高端產(chǎn)業(yè)方面獨(dú)占鰲頭，天津、山東、遼寧和河北等地則相對依賴資源、勞動密集型產(chǎn)業(yè)。但是，隨著「一帶一路」、京津冀協(xié)同發(fā)展等多重戰(zhàn)略的共同推進(jìn)，未來環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)聯(lián)動有望逐步增強(qiáng)。近年來天津、保定、雄安等地的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相繼落地，有望驅(qū)動來自機(jī)械裝備、電子信息和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)的倉儲需求。
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港口優(yōu)勢得天獨(dú)厚，基建加碼有助于區(qū)域整合。環(huán)渤海地區(qū)擁有 40 多個港口，是中國最為密集的港口群，為高標(biāo)倉建設(shè)提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢（以普洛斯為例，其項目大多都是臨港而建，世界前 75 大港口中的 18 個港口都有普洛斯的項目布局）。陸地交通方面，環(huán)渤海的布局呈現(xiàn)出明顯的以北京為中心的輻射狀，而其他城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)較為稀疏。未來 3 年多個城際高鐵和高速公路項目將投入使用，區(qū)域內(nèi)通勤時間有望減少 1/3，屆時區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)互動將更頻繁，促進(jìn)高標(biāo)倉需求釋放。
港口優(yōu)勢得天獨(dú)厚，基建加碼有助于區(qū)域整合。環(huán)渤海地區(qū)擁有 40 多個港口，是中國最為密集的港口群，為高標(biāo)倉建設(shè)提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢（以普洛斯為例，其項目大多都是臨港而建，世界前 75 大港口中的 18 個港口都有普洛斯的項目布局）。陸地交通方面，環(huán)渤海的布局呈現(xiàn)出明顯的以北京為中心的輻射狀，而其他城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)較為稀疏。未來 3 年多個城際高鐵和高速公路項目將投入使用，區(qū)域內(nèi)通勤時間有望減少 1/3，屆時區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)互動將更頻繁，促進(jìn)高標(biāo)倉需求釋放。
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北京主動疏解非首都功能，天津崛起有望成為區(qū)域物流中心。北京市政府近年出臺和實施了多項措施以疏解非首都功能，其物流中心地位不斷弱化，預(yù)計未來新增倉儲用地供給將極為有限，存量項目方面，近期也有不少項目逐步撤離北京市區(qū)。長期來看，我們認(rèn)為北京的倉儲市場將供不應(yīng)求，出租率和租金維持較高水平。與此同時，天津作為環(huán)渤海區(qū)域的副中心城市，經(jīng)濟(jì)、區(qū)位和交通都占據(jù)相對優(yōu)勢，具備較好的替代基礎(chǔ)，未來有望崛起成為區(qū)域物流中心（目前天津的高標(biāo)倉供應(yīng)量約 305 萬平方米，僅次于上海）。
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廊坊、保定受益需求外溢，青島、濟(jì)南自身內(nèi)需旺盛，沈陽、大連靜待觀察。廊坊、保定等周邊城市受益于充足的土地面積和低廉的租金價格，成為北京需求外溢的重要流向，整體出租率較高；青島、濟(jì)南是山東省核心城市，依托扎實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、優(yōu)越的地理位置和產(chǎn)業(yè)升級的趨勢，高標(biāo)倉市場也表現(xiàn)出色，預(yù)計未來發(fā)展仍穩(wěn)??；沈陽、大連等老工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級相對緩慢，短期內(nèi)需求不強(qiáng)勁，我們預(yù)計其租金和出租率難有大幅提升空間。
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4、中西部：經(jīng)濟(jì)崛起創(chuàng)造長期空間，短期存在過熱風(fēng)險
中西部地區(qū)幅員遼闊，區(qū)域面積占比近 80%，但是其高標(biāo)倉占比僅 22.4%，發(fā)展明顯滯后于長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。相對于東部地區(qū)，中西部發(fā)展高標(biāo)倉的最大優(yōu)勢在于其對外部產(chǎn)業(yè)的吸引力正逐步增強(qiáng)。
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近年來中西部的人力、土地成本優(yōu)勢正持續(xù)凸顯，疊加中部崛起、西部大開發(fā)等國家戰(zhàn)略的照顧，目前部分產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)向中西部遷移的趨勢。英特爾、富士康、Aerospool?飛機(jī)、OPPO、VIVO 等企業(yè)紛紛在成都、重慶和鄭州等地設(shè)廠，電商巨頭和第三方物流也加大在中西部城市的拿地力度，紛紛落子物流基地建設(shè)，中西部的高標(biāo)倉有望迎來長期發(fā)展良機(jī)。
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但是，從短期的視角來看，中西部的高標(biāo)倉市場也存在投資過熱的風(fēng)險。近年來中西部·大量建設(shè)高標(biāo)倉項目，導(dǎo)致整體供過于求，盡管產(chǎn)業(yè)遷移將創(chuàng)造龐大的潛在需求，但這并非一蹴而就的過程，短期內(nèi)市場仍有較大的去化壓力，目前平均出租率低于 90%。
區(qū)分不同城市進(jìn)行分析，成都、重慶的高標(biāo)倉供給短期內(nèi)集中上市，預(yù)計需要較長時間進(jìn)行存量消化；西安、鄭州等地倉儲供應(yīng)緊張，市場仍有擴(kuò)容需求；昆明、貴陽等城市由于區(qū)位欠佳、人口基數(shù)小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏傳統(tǒng)，高標(biāo)倉市場有限。
區(qū)分不同城市進(jìn)行分析，成都、重慶的高標(biāo)倉供給短期內(nèi)集中上市，預(yù)計需要較長時間進(jìn)行存量消化；西安、鄭州等地倉儲供應(yīng)緊張，市場仍有擴(kuò)容需求；昆明、貴陽等城市由于區(qū)位欠佳、人口基數(shù)小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏傳統(tǒng)，高標(biāo)倉市場有限。
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?三 、市場競爭：專業(yè)物流開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)，房企巨頭潛力可期
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目前高標(biāo)庫項目主要由物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)。不同于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，物流地產(chǎn)在投資開發(fā)和盈利模式上有著自身的特點(diǎn)，可概括為拿地難度大、開發(fā)模式靈活、投資回收期長。從整個運(yùn)作流程來看，物流地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭要素包括拿地能力、融資能力以及招商運(yùn)營能力。
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拿地能力：物流地產(chǎn)的擴(kuò)張需要大規(guī)模開發(fā)土地，當(dāng)前倉儲用地供應(yīng)日趨緊張，加之地方政府對物流倉儲行業(yè)供地謹(jǐn)慎，拿地能力已成為物流地產(chǎn)參局者規(guī)模擴(kuò)張的最大門檻。目前市場上主流的拿地方式有三種：以寶灣物流為代表的中資企業(yè)，主要通過招標(biāo)掛獲取土地；房地產(chǎn)和電商等行業(yè)巨頭主要依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，與政府達(dá)成相對有利的談判條件以獲取土地；以普洛斯為代表的外資企業(yè)則主要通過合資、戰(zhàn)略合作、入股及公開競地等方式獲取土地。
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融資能力：物流地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)開發(fā)商主要通過持有并經(jīng)營物業(yè)獲得持續(xù)性的租金收入和管理收入，投資回收期一般超過 10 年，需要使用靈活的資本運(yùn)作來盤活資產(chǎn)。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會的調(diào)研結(jié)果，國內(nèi)物流地產(chǎn)商的融資渠道匱乏，來自銀行貸款的比例約 70%，借款成本高且期限較短，難以完全覆蓋物流地產(chǎn)商的融資需求。
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招商運(yùn)營能力：一般來說，物流倉儲設(shè)施在 5%左右的空置率下才能保證 10%的回報，一旦空置率達(dá)到 15%以上，經(jīng)營利潤就會被高空置率擠壓殆盡，因此開發(fā)商的招商運(yùn)營能力就顯得尤為重要。一般而言，具備專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊、項目布局實現(xiàn)廣泛覆蓋、客戶合作關(guān)系良好的開發(fā)商在招商運(yùn)營方面具有先發(fā)優(yōu)勢。
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得益于良好的市場前景和可觀的投資回報率，目前我國物流地產(chǎn)行業(yè)的參與者眾多，競爭格局復(fù)雜，包括傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)商（外資/國資/民營）、房地產(chǎn)開發(fā)商、電商企業(yè)和基金機(jī)構(gòu)等。綜合前述核心競爭力，我們判斷：未來物流地產(chǎn)行業(yè)仍將由傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)；房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力不俗，增長潛力不俗；電商企業(yè)近年來表現(xiàn)激進(jìn)，但項目運(yùn)作短板也較為明顯；基金機(jī)構(gòu)匱乏項目經(jīng)營能力，預(yù)計未來主要扮演投資人角色。
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（1）傳統(tǒng)陣營：外資領(lǐng)跑，中資企業(yè)逐步崛起
傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)商主要可分為兩類：外資企業(yè)和中資企業(yè)。外資物流地產(chǎn)商采取靈活的輕重結(jié)合模式，且具有豐富的融資渠道，在國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展早期快速實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，占據(jù)市場過半份額；中資開發(fā)商以自持模式為主，擴(kuò)張速度相對緩慢，但得益于天然的拿地優(yōu)勢和運(yùn)營能力的提升，已逐步形成崛起之勢，市場規(guī)模持續(xù)提升。
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① 外資開發(fā)商：「輕重結(jié)合」助力快速擴(kuò)張，但可能面臨拿地瓶頸
輕重結(jié)合模式是指物流地產(chǎn)開發(fā)商將成熟物業(yè)置入基金產(chǎn)品，同時自身持有基金產(chǎn)品部分份額。在這種模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理可以構(gòu)建業(yè)務(wù)流、資金流的閉合循環(huán)。
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開發(fā)環(huán)節(jié)：開發(fā)商聯(lián)合外部資金進(jìn)行項目開發(fā)，以減少自有資金的占用，把握更多的設(shè)施開發(fā)機(jī)會，實現(xiàn)迅速的戰(zhàn)略布局；
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招商階段：依托自身長期積累的項目經(jīng)驗，快速完成招商和運(yùn)作。普洛斯等外資開發(fā)商的成熟項目，綜合出租率基本穩(wěn)定在 90%以上。
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資金回籠：項目運(yùn)營成熟后，公司把物業(yè)出售給 Reits 實現(xiàn)資金回籠，自持基金部分份額并承擔(dān)代管角色，享受租金收益、管理收入和項目增值。
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輕重結(jié)合的模式具有三大顯著優(yōu)勢：
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# 撬動杠桿力量，資金實力成倍擴(kuò)大，快速實現(xiàn)高標(biāo)倉的全國化布局，有助于豐富項目經(jīng)驗并提升客戶粘性；
# 在項目轉(zhuǎn)讓給基金產(chǎn)品后，開發(fā)商仍然承擔(dān)著重要的管理人角色，能通過增值服務(wù)拓展收入來源；
# 開發(fā)商通過自持基金產(chǎn)品的部分份額，享受后期項目增值收益。
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在初始投入相同的背景下，假設(shè)輕重結(jié)合的開發(fā)模式能夠?qū)崿F(xiàn)資金完全滾動，我們測算其相對重資產(chǎn)模式能取得近 9%的超額收益。
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普洛斯、嘉民等外資開發(fā)商都通過「輕重結(jié)合」的模式實現(xiàn)快速擴(kuò)張。以普洛斯為例，在其基金管理池中，自有資金比例為 20%-30%，疊加 50%的債務(wù)杠桿，最終杠桿可高達(dá)?10 倍之多。在我國物流地產(chǎn)發(fā)展的早期階段，土地充足而資金緊缺，這一模式助力普洛斯在物流地產(chǎn)領(lǐng)域一路高歌，目前仍占據(jù)市場近 4 成份額。
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但是，外資的輕重結(jié)合模式也將逐步面臨著土地緊缺的瓶頸。輕重結(jié)合優(yōu)于單純重資產(chǎn)模式的核心邏輯在于：資金完全滾動，即成熟項目轉(zhuǎn)手后，回籠的資金能在短時間內(nèi)投入到新的優(yōu)質(zhì)項目。但是，當(dāng)土地供應(yīng)出現(xiàn)瓶頸時，開發(fā)商將可能面臨著再投資風(fēng)險，陷入有錢沒地的窘境，導(dǎo)致項目開發(fā)斷檔。
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② 中資開發(fā)商：憑借拿地優(yōu)勢和經(jīng)驗積累逐步崛起，自持模式優(yōu)勢逐步凸顯
中資物流地產(chǎn)開發(fā)商可細(xì)分為兩類：一是國企物流地產(chǎn)開發(fā)商，以寶灣物流和中儲股份為代表的國企開發(fā)商在拿地方面具有天然優(yōu)勢，并且積極引進(jìn)專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營理念，處于快速崛起的過程中；二是民營物流地產(chǎn)開發(fā)商，以宇培和易商為代表的民資企業(yè)依托先進(jìn)的運(yùn)營管理水平快速發(fā)展，目前份額已超越安博和嘉民，緊跟普洛斯占據(jù)市場第二、四位。
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國內(nèi)的物流地產(chǎn)商大部分采用自持模式，缺地時代能充分享受租金上漲和項目紅利。具體而言，物流地產(chǎn)商以自有資金或借款進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，在物業(yè)建成后，將物業(yè)移交至公司內(nèi)部的物業(yè)管理部門進(jìn)行管理和運(yùn)營。在整個業(yè)務(wù)流程中，物業(yè)產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變動，始終由物流地產(chǎn)商所持有。在缺地時代，高標(biāo)倉供不應(yīng)求的局面預(yù)計將延續(xù)，自持模式的優(yōu)勢將逐步凸顯，充分享受租金上漲和項目增值的紅利。
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（2）、房地產(chǎn)企業(yè)：拿地和融資有優(yōu)勢，招商運(yùn)營能力待提升
隨著傳統(tǒng)商品房開發(fā)銷售模式逐步接近其發(fā)展瓶頸，我國房企逐步將業(yè)務(wù)延伸至其他領(lǐng)域，具有高回報率特征的物流地產(chǎn)成為其重要的戰(zhàn)略方向。2014年開始，萬科、綠地、海航、華夏幸福等大型房企先后進(jìn)軍物流地產(chǎn)。
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房企入局物流地產(chǎn)的優(yōu)勢在于拿地和融資。一方面，我國房企普遍具有多年的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，政府關(guān)系良好且拿地經(jīng)驗豐富，無論是通過公開土地市場拿地，還是通過收購合并拿地，其優(yōu)勢均較為明顯；另一方面，房企具有雄厚的資金實力，并掌握靈活的資本運(yùn)作模式，可快速盤活物流地產(chǎn)項目，加快物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化布局。
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招商運(yùn)營是房企的短板。房企之前的項目經(jīng)驗主要集中在住宅和商業(yè)項目，而物流地產(chǎn)項目需深入電商、第三方物流和高端制造商的后端運(yùn)營，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍缺乏此類服務(wù)經(jīng)驗，導(dǎo)致招商運(yùn)營能力落后于傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)開發(fā)商。因此國內(nèi)房企除了自身主導(dǎo)開發(fā)運(yùn)營之外，大多會選擇與專業(yè)的物流地產(chǎn)開發(fā)商、物流企業(yè)亦或是電商企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，提高專業(yè)化程度。
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以萬科為例，2015 年正式入局物流地產(chǎn)行業(yè)后便開始快速擴(kuò)張，2018 年市占率 5.7%，躋身行業(yè)第三。2018 年 1 月，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成的財團(tuán)以?790 億元完成對新加坡物流巨頭普洛斯的收購，其中萬科持有普洛斯 21.4%的股份，是其第一大股東。未來雙方有望強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，協(xié)同拿地、資金和招商運(yùn)營等優(yōu)勢，鞏固市場地位并提升項目運(yùn)營水平。
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（3）、電商：短期自建倉儲投資激進(jìn)，長期預(yù)計仍以租賃為主
隨著電子商務(wù)的發(fā)展，消費(fèi)者對商品質(zhì)量和服務(wù)水平的要求越來越高，物流作為網(wǎng)絡(luò)購物的核心環(huán)節(jié)，對于提升消費(fèi)者體驗尤為重要。因此阿里、京東、蘇寧等大型電商紛紛采取自建物流體系的戰(zhàn)略，倉儲作為物流體系中的重要基建設(shè)施，也獲得了電商的巨額投入，目前菜鳥、京東和蘇寧的自建倉儲面積均超過了 200 萬平米。
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我們認(rèn)為，電商巨頭自建倉儲可能會在短期內(nèi)分流市場需求，但基于戰(zhàn)略規(guī)劃和資金效率的角度，長期而言電商的倉儲需求仍將以租賃為主。
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1、電商巨頭并無意于將物流地產(chǎn)打造成為公司主業(yè)。首先，國內(nèi)電商采取自建的戰(zhàn)
略意義在于控制物流核心節(jié)點(diǎn)，提升供應(yīng)鏈效率，而如果打造倉儲主業(yè)將面臨外部招商、團(tuán)隊管理和設(shè)施維護(hù)等運(yùn)營難題，有可能造成適得其反的效果。根據(jù)億歐報道，京東物流目前主要滿足于內(nèi)部需求，80%的訂單來自于京東商城；另一方面，電商的發(fā)展高度依賴資本市場融資，將倉儲開發(fā)打造成為主業(yè)將可能壓制其市場估值，進(jìn)而拖累其融資能力。
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2、物流地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)項目，長時間的資金擠占可能產(chǎn)生負(fù)面沖擊。以10 萬平方米
的倉儲項目為例，自建倉儲的資金投入約在 4-5 億元（京東的建設(shè)成本更高）。雖然從長期來看，自建倉儲能夠緩解租金上漲壓力，還能夠享受土地增值帶來的收益，但是前期資金占用仍將對電商資金鏈造成巨大壓力，不利于主業(yè)發(fā)展。近期京東物流因資金壓力取消快遞員底薪，在市場上引起軒然大波，折射出自建倉儲的擠占問題已產(chǎn)生不良反應(yīng)。與之相反，亞馬遜在自建倉儲方面較為保守，2018 年自建面積僅 3%，因此在云計算、科技創(chuàng)新和行業(yè)整合等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的投入更為游刃有余。
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?四 、布局建議
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目前我國高標(biāo)庫行業(yè)處于高景氣階段，整體供不應(yīng)求的局面有望延續(xù)，支撐租金收益和出租率維持在較高的水平。但是，局部市場投資過剩、競爭格局變化也造成一定的不確定性。綜上，我們建議在業(yè)務(wù)布局過程中從兩個維度對物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行綜合評估：（1）項目選址區(qū)位要素；（2）項目開發(fā)商競爭要素。
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我們認(rèn)為具有以下特征的開發(fā)商有望在競爭中勝出：
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（1）開發(fā)商的高標(biāo)庫項目具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢。
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① 選址區(qū)域和城市是決定項目成敗的關(guān)鍵，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、需求穩(wěn)定的大環(huán)境里，我們判斷長三角、珠三角等發(fā)達(dá)區(qū)域的高標(biāo)庫項目將長期享受租金上漲紅利；
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② 物流地產(chǎn)項目的發(fā)展水平有賴于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)驅(qū)動，快速發(fā)展的電商、高端制造業(yè)和第三方物流能夠為高標(biāo)庫項目帶來源源不斷的需求，保障穩(wěn)定的出租率水平；
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③ 交通通達(dá)性是單體項目發(fā)展的重要支撐，緊鄰港口、機(jī)場、鐵路等核心交通樞紐的項目與運(yùn)輸環(huán)節(jié)銜接緊密，且輻射區(qū)域更廣，有望獲得更多下游客戶的青睞。
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（2）開發(fā)商在拿地、資金和招商運(yùn)營方面具備突出競爭力。
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豐富的土地資源、較強(qiáng)的拿地能力、以及靈活的資本運(yùn)作模式是物流地產(chǎn)開發(fā)商快速建立網(wǎng)絡(luò)化布局的核心因素，當(dāng)倉儲形成規(guī)模效應(yīng)并實現(xiàn)協(xié)同管理時，開發(fā)商能夠明顯降低成本并提高效率；同時，優(yōu)質(zhì)的倉儲設(shè)施和專業(yè)高效的管理服務(wù)是開發(fā)商競爭的重要籌碼，廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)、健全的客戶結(jié)構(gòu)、良好的客戶關(guān)系將有助于提高開發(fā)商運(yùn)營項目的出租率和續(xù)租率，創(chuàng)造穩(wěn)定的項目回報。
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